不動産投資って、実際にどんなリスクがあるのか？
その危険さとは、何なのか？
大家歴7年、不動産歴20年以上の私が、この疑問に答えます。
本記事のテーマ
不動産投資をはじめるときにリスクは勉強したが、最近、アパート経営が順調すぎるので、
自分を律するために改めて、僕が感じた危機意識を書き出してみた。
部分的にモンスター級のリスクもあった。
負けないぞー、頑張ろう。戦うぞ！やるぞーーうおー🔥🔥🔥
不動産投資リスク
危機意識8つ
- 空室リスク
- 滞納リスク
- 修繕リスク
- 流動性リスク
- 災害リスク
- 金利上昇リスク
- 家賃下落リスク
- 物件陳腐化リスク
説明
空室リスク
空室リスクは、不動産投資の中でも大きなリスクの一つです。
1棟アパートでも、最盛期の1～3月になると、2～3戸同時に空室になったり、マンション1戸投資の場合は、それこそ空室＝収入0になるわけなので、解約申込みは本当に見たくないですね。
最近の入居者はインターネットで見て申込みを入れる方も増えましたが、それでもいまだに空室になって中を見てからじゃないと動き出さないケースも多々あります。
原状回復費で2週間、そこから綺麗な部屋を案内してとなると、約1～2ヶ月で成約すれば良い方でしょう。
築古なら半年、駅から徒歩1時間の物件なら2年間ずっと空室なんてことはザラにあります。
私の物件は、工夫に工夫を重ねているので、エリアマックスの賃料設定にもかかわらず、いつも1ヶ月で成約しています。
1年間経過後に全物件調査しても約1ヶ月で成約しています。そのノウハウはまた別のところで解説します。
ポイントは、仲介業者・管理会社とのリレーション、賃料設定、物件バリュー（見栄え）の見せ方などです。
無数のノウハウがそこにはあります。
滞納リスク
家賃滞納は、長期化すればするほど回収率が下がるので、早めに対応しましょう。
最近は、家賃保証会社が6ヶ月分までの家賃と原状回復費用までしっかり保証してくれるところも多いので、その点は安心です。
ですが、空室リスクのコーナーでは調子の良いことを言っている私も、滞納リスクでは大きな被害を受けた一人です。
多分、国内にこんな不運なアパートオーナーは私だけだとよく言われますが、アパートを新築して1年のうちに4人が家賃滞納して強制執行になった人が複数人いました。
私も不動産歴は20年を超えますが、聞いたことがありません。皆さんも聞いたことはないと思われますが。
たまに、新築物件を早期に満室稼働して売却するため、デベロッパー・管理会社・仲介会社がタッグになって、ADを積みまくり、低属性の入居者を大量に押し込むという悪手を打つところも多いですが、そのケースではありませんでした。
管理会社と調査もしましたが、原因は闇の中です。
最悪、半分の世帯が次々に、家賃滞納するケースもあるのだなと認識してください。
ただ、その時も、家賃保証会社が、保証会社が6ヶ月分までの家賃と原状回復費用までしっかり保証してくれました。
家賃滞納が発生した場合に家賃保証会社と管理会社がどのような対応をしてくれるのか、前もって確認しておくことが大切です。
世にも珍しい4連続滞納と強制執行の実態については、また別のところで解説します。
修繕リスク
修繕リスクは不動産リスクの代表格です。主な修繕は以下の通りです。
修繕費を積み立てていない投資家が多いと思いますが、目安として、築年数にもよりますが賃料収入の2～5%程度を修繕に積み立てておくことをおすすめします。それにより万が一の場合に備えることが可能です。
一方で、逆の話しになりますが、不動産というと修繕費がたくさんかかるイメージがありますが、実際は投資対象で全く異なります。
私は、不動産会社で20年以上にわたり、新築・中古・大型レジ・小型アパート（その他、オフィスビルや物流施設なども）など多様な物件を見てきましたが、どの物件も新築から10年未満は多くの修繕費はかかりません。よって手間もかかりません。
そこを見極めて、不動産を購入・運用していきましょう。
私は、修繕費と手間をかけたくないときは、新築アパートを建てました。10年は修繕費はほとんどかかりません。その代わり、リターンは低いです。
今はやりの築古戸建てを買うと、そうはいきません。よく設備も壊れるし、入居者からのクレームも絶えません。風呂交換一発で工賃込みで数十万円が飛びます。また、手間が大変です。ですが、リターンは高くて夢があります。
流動性リスク
不動産は、売却しようと思ってもすぐに売却できるとは限りません。買う場合も同様です。
不動産の売買は、価格査定・不動産会社との協議・媒介契約・候補者探索・申込み・銀行ローン審査など、さまざまな手続きが必要です。
購入・売却どちらも、早くても2〜3ヶ月はかかります。実際に売買したいときは、早め早めに動くことが大切です。
災害リスク
地震、洪水、火災、台風など、災害リスクは、いつ顕在化してもおかしくないリスクです。
滅多に起きませんが、起きたら一発で不動産投資自体が失敗に終わるパワーを持っています。
最悪の場合、地震によって建物が倒壊したり火災で消失してしまうことも想定しておく必要があります。
不動産投資では、地震保険や火災保険などによる災害への備えが必要です。
ただし、過剰な付保条件にしてしまい、ムダ金を払わないように気を付けてください。
最近は災害頻発で保険料も高騰化しつつあるので、保険の見直しも必要です。
もしも保険見直しを考えている場合は下記記事も参考にしてください。
金利上昇リスク
固定金利ではなく、変動金利を選択した場合には、金利上昇に伴うローン返済額の増加リスクがあります。
個人的には最も頭の痛いリスクだと考えています。
2022年3月時点で、日本国内の金利は超金利時代ですが、米国はFOMCがまさに金利上昇に向けてギアを加速させています。
欧州各国もこれに共鳴するかのように、金利を上げることでしょう。
ただし、日本の場合は、国債と物価の関係からそんなに簡単にはあげられない状況だと認識してます。
日銀としては、安定的に消費者物価が2％を下回らない状況を確認してからじゃないと、金利を上げられない。安定して2％の物価上昇はいつ来るのか？最低でも1～2年はかかるでしょう。また、金利を上げたら国債を買ってくれる人が少なくなって消化できるのか心配という懸念もあります。
と、言いたいところなのですが、そういう私もビクビクしています。
変動金利の場合でも、一度の上昇は1.25倍までという「1.25倍ルール」があります。銀行のローン条件次第ですが、ほとんどの銀行ローンは適用されていると思います。つまり、金利の見直し後の返済額は前回の125％までしか上がらないというルールです。
つまり、毎月10万円なら金利上昇したときの最大が12.5万円です。
変動金利のみなさん、次回最大まで金利上昇したときに備えて、1.25倍の計算をしておきましょう！
家賃下落リスク
不動産は経年劣化に伴い家賃も下落していきます。
将来のキャッシュフローシミュレーションは、必ず、下落で見込むようにしましょう。
フラットで計算しているのは、ダメ経営者です。よく物件購入時に不動産会社から出される物件説明書には35年間フラットの賃料で設定されていることも多いので、ちゃんとチェックしましょう。
ただし、10年後に半額というレベルではないというのが不動産の家賃下落の特徴でもあります。
下がった場合でも、新築から10年間で、ピーク時から20％程度というところでしょう。
一般的には家賃は下がるというイメージで間違いないですが、例外もあります。
余談になりますが、
私の場合は、新築から5年間経過して、下がるどころか10％以上の値上げを30戸以上で実施してます。
10％も値上げしているのに、空室期間は1ヶ月程度です。物件がスペシャルということではありません。
まさに、仲介業者とのリレーションやリーシングノウハウになります。また、別の投稿で説明します。世の中の賃料設定ノウハウは私は間違っていると思います。
物件陳腐化リスク
建物は経年劣化で老朽化していきます。
老朽化した建物を放置してしまうと、次の入居者を見つけ難くなり、また、仲介業者も離れていきます。
加えて、放置したことにより、元々の修繕費もより劣化することで2～3倍になるケースもありますので、適切な業者見積のうえ、迅速な修繕をしていくことをオススメします。即時売却プランであれば問題ありませんが、長期安定経営を目指すのであれば、しっかりと修繕対応していきましょう。
修繕工事や原状回復工事などは、適切な業者選びと相場を知っておくことが大切です。
よかったら下記の記事も参考にしてみてください。
リスクへの対応
多様なリスクがありますが、いずれも、お金が絡むことが多いです。
つまり、キャッシュフローを増やして手元資金に余裕を持たせることが一番の策です。
キャッシュフローの増加で、不動産経営は大きく変わります。
将来の金利上昇や家賃低下への備えを構築すれば、銀行評価も向上します。
順調な今だからこそ、将来のリスクに備え、不動産投資成功に向けて一歩を踏み出しましょう。
キャッシュフローを増やす方法を研究しています。
私は2021年の1年だけで200万円以上のキャッシュフローを稼ぎました。
収益増加のノウハウを駆使すれば、年間10～20万円の収益UPは簡単です。
よかったら下記の記事も参考にしてみてください。
