りょうまこのページは、「【公開】不動産投資収益を最大化するマネーマシンの作り方【実行結果】」の続きです。
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管理手数料（PMフィー）の値下げ
| 総合評価 | 4.5 |
|---|---|
| 収入アップ度 | 5.0 |
| 簡単さ | 3.0 |
| 効果の持続性 | 5.0 |
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| メリット | 管理手数料のコストカットで収益拡大 |
| 注意点 | （対象者）管理手数料が高い人（賃料の6％以上）、管理会社に不満がある人 （注意点）管理会社のモチベダウン、管理品質低下による入居者解約増加 |
| 効果 | ＜モデルケース（目安）＞ 毎月9,600円（年間115,200円） ※家賃収入が毎月48万円（アパート1棟8戸×6万円）で管理手数料率を賃料の7％から5％に減額した場合 |
| 対象 | アパート（◎）・マンション（◎）、戸建て（◎） |
・管理手数料（PMフィー）減額のメリットは継続するため、長期視点で収入アップの効果は大きいです。
・一方で、管理手数料減額は、他の収入増加策と違い「とにかくトライすれば良い！」というものではありません。
・管理会社のモティベーション低下など、注意点もあるため、以下コメントを参考にしながら慎重に進めてください。
≪ りょうまの実績（2021年～2022年） ≫
管理手数料（PMフィー）削減額 ：毎月 9,600円（年間115,200円）
※アパート1棟（8戸×6万円）で管理費削減（5％→3％）
管理手数料値下げのメリット
誰も知らない管理手数料の相場の実態
管理手数料というのは、家賃収入の●％を毎月取られるので、とても大きい金額です。
不動産投資家の中で「あー、知ってるよ、相場は5％だろ！」と答えるひとはいても、管理手数料の統計データを見たことはほぼ皆無に近いでしょう。なぜか？それはデータが極めて少ないからです。
だけど、なんとなく、知っているという人もデータは見るべきです。僕はデータが好きです。そこにしか本当の実態がないからです。特にこの不動産業界では本当のことが1000のうち3つしかない「センミツ」と言われる世界なので、データが成功の近道になる時があります。
ここに一つの興味深い一つのデータがあります。
公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会（いわゆる、全宅連）の管理手数料率のデータです。
全宅連は、平成17年10月に全国の会員に対してアンケートを実施し、1112社から「賃料に対する管理委託手数料の割合（居住用／事業用／駐車場）」について回答を得ました。ベールに包まれていた管理手数料率が業界団体により明らかにされた訳です。非常に意欲的なアンケート結果です。
古いデータですが、不動産業界自体があまり進化しない零細企業の塊のような業界なので、データは古くても現在もさほど内容は変わりません。ただし、最近はPMフィーを減額する企業も増加中のため若干割り引いてください。アンケートは次のとおりです。
そして、全宅連データと僕が独自集計した資料をベースに、全宅連データ以降の15年以上の管理手数料値下げ時代の傾向を反映して、5％単位で手数料率を割り振り計算した管理手数料パイチャートです。全宅連データの時より4％未満の割合が増加し、5％の手数料が6割と圧倒的に多いのはあまり変わらないと考えました。頭の体操として作成した手数料分布イメージです。参考にしてください。
管理手数料値下げによるキャッシュフロー改善
管理手数料を値下げした場合、その後、長期的なキャッシュフロー改善と売却価格アップの好影響をもたらします。
仮に、2％の料率ダウンで毎月10,000円の管理手数料値下げが実現した場合、年間で12万円、10年間で120万円となります。この資金は、次の不動産投資にも使えますし、大規模修繕対応にも使えます。
また、売却時の買主に管理会社を引き継ぐ場合は、売却価格が大幅にアップします。下記の計算では240万円も多くのキャッシュを得ることができます。
たった一つのアイデアで、いろいろとプランは広がっていきます。
管理手数料値下げをすると、売却価格がアップする計算を、分かりやすい数字を使って説明します。
例えば、下記条件のアパート1棟を売却するときの物件価格は8000万円です。
年間収入：600万円（1部屋5万円/月×10戸、月間収入50万円）
年間費用：200万円（管理手数料7％＝月35000円（年間42万円）を含む）
年間収益：400万円
実質利回り：5％
物件価格＝（年間収入－年間費用）÷実質利回り（％）
物件価格8000万円＝（600万円－200万円）÷5％
もしも管理手数料7％を5％に適正化できた場合は、年間の管理手数料は42万円⇒30万円に下がり、年間費用は188万円に低下します。
年間収入：600万円（1部屋5万円/月×10戸、月間収入50万円）
年間費用：188万円（管理手数料5％＝月25000円（年間30万円）を含む）
年間収益：412万円
実質利回り：5％
物件価格＝（年間収入－年間費用）÷実質利回り（％）
物件価格8240万円＝（600万円－188万円）÷5％
⇒管理手数料をたった2％下げただけでも、売却時には240万円もより多くのキャッシュを得ることができます。
（なお、ここでは理解するため便宜的に税金計算などを省略してます）
管理手数料の値下げ交渉について
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