空室期間を短くしたい！
賃料を下げてばかりいたけど、上げる方法はある？
入居者が喜ぶ設備を無料で付ける方法ってある？
大家歴7年、不動産歴20年以上、元ファンドマネージャーの猫大家が、この疑問に答えます。
本記事は、こちらの記事の続きになります。
空室期間1ヶ月｜エリア最高賃料を実現
今に始まったことではないですが、アパートを新築・所有して以降、いつも心掛けていることがあります。
- エリアで一番高いアパート賃料（アパートなのに周辺マンションよりも高い賃料でいつも成約してます）
- 空室期間は1ヶ月（最短で成約させる。35戸平均でいつも約1ヶ月程度です。）
- 物件バリューアップ・資産価値向上を追求・必要な設備追加のために工夫を惜しまない。但し、金は掛けない。
私のアパートは特に変わったところはありません。
築浅で、ロフト付きの物件が多いということだけが特徴で、関東圏にありますが、最寄駅からも15分くらいの物件ばかりです。
それでもエリアで一番高い賃料、しかも、アパートなのに、マンションよりも高い賃料で成約させています。
では、空室期間を長めに取っているかと言えば、そんなことはなく、平均空室期間は1ヶ月で成約しています。
退去後の原状回復｜物件案内｜契約手続きの時間を考慮しても、35戸の平均空室期間が約1ヶ月となるのは、かなりハードルが高いと思っています。ですが、これを6年間実現して来ました。
このブログをご覧いただいている読者の方にはノウハウを共有したいので、お話しします。
ポイントは、不動産会社とのリレーション｜物件バリューアップ｜度胸（賃料戦略）です。
不動産管理会社（仲介業者）とのリレーション
皆さん、不動産管理会社（仲介業者）とは、どのようにお付き合いしてますでしょうか？
多分、ほとんどの方が、全く意識せずに、ただただ電話とメールで連絡を機械的にしています。
私は、不動産仲介会社で、営業責任者をしていたことがあります。だから、現場担当者の心理がよくわかります。
不動産管理会社（仲介業者）に対して、的確に接している良いオーナーの物件は決まります。
不動産管理会社、仲介業者とは、最高のパートナーと思って、いつもコミュニケーションを取っています。
若干、大袈裟ですが、この不動産管理会社（仲介業者）が自分の人生を決定しているからです。
私はFIREしてます。退職済みのため、不動産投資からの収入だけで生きています。
将来の売却タイミング等はもちろん自分で決めていくことになりますが、一方では、実質的に、短期的・中期的な収入の水準は不動産管理会社（仲介業者）の働き方次第で、自分のキャッシュフローが決まっています。
その自分の人生を託した相手にはしっかりとコミュニケーションを取っています。
人は、心で動きます。やれと言われた仕事より、やりたいと思った仕事の方が抜群に効果を上げます。
不動産管理会社（仲介業者）への接し方
不動産管理会社（仲介業者）と話す時は、メールでも電話でも良いですが、賃貸マーケットや自分の物件のことだけ話すのでなく、コロナの時などは多忙な不動産会社の担当者をいたわるような言葉を掛けながら、担当者の個人的な話しもできるように、しっかりコミュニケーションを取りましょう。
もちろん、自分の物件の賃料設定や見込みの空室期間、最近の賃貸マーケットについてはいつも担当者に聞くようにしましょう。
聞かれた担当者はこう思います。
「このオーナーさんはよく勉強している。よくマーケットを知っている。努力している。」
都度、毎回連絡をちゃんと入れる。
そういうオーナーさんの物件は、担当者も気にするようになります。
不動産管理会社（仲介業者）を訪問した時は、3,000円の菓子折りを気軽に持って行く
不動産管理会社（仲介業者）に行ったときは、3,000円の菓子折りを気軽に持って行ってください。
これ、めちゃくちゃ効果あります！
職場全員で「あのオーナーさんとっても感じ良いんです！」と評判になります。そうすることでいつも連絡していた担当者1人だけでなく、職場全員にオーナーの名前が知れ渡ります。
たった、3,000円で効果抜群です。60,000円の物件で1日でも成約が早ければ3,000円でペイします。成約だけじゃなく、原状回復費用圧縮や、入居審査・契約締結などいろいろな場面で、頑張ってくれるようになります。
中には、こういう方もいるかと思います。
「コミュニケーションと菓子折りで本当に自分の物件の成約が早くなるのか？」
そう考えるのもよく分かります。最初は皆んなそう思いおます。理論的に考えてもそうです。
ですが、不動産投資に20年以上関わっていると、言語化できない部分も含めて、答えが分かるようになります。
このような数値で効果測定できない非数値情報（非財務情報）への考え方を自分の不動産経営の戦略に活用できるかどうかで、あなたの賃貸経営は大きく変わります。
それらを最大限活用し、私は、最近は1戸当り7000円の賃料UPを10戸で成功させ、それだけで毎年84万円（70,000円✕12ヶ月分）の収入アップを達成しています。
加えて、昨年2021年の1年間だけで200万円以上の新規のキャッシュフローを稼ぎました。
合計すると約300万円くらいになりますよね。興味のある方は、一番下の記事案内から「マネーマシンの作り方」の投稿をご覧ください。
物件バリューアップ
物件バリューアップは、引合いを増やすためにも、早期成約・賃料UPのためにも重要です。
お金を払わずに、宅配ボックスや防犯カメラ、インターネットを設置しましょう。
私の場合は、プロパンガス会社の切替えにより、タダで新品の大型宅配ボックス（96万円分）を3物件に設置して貰いました。誰にでもチャンスのあるやり方です。
よかったら、下記の記事をご参照ください。
度胸（賃料戦略）
度胸と書きましたが、戦略とも言えます。
まず、先にも書きましたが、仲介業者リレーション｜物件バリューアップを頑張りましょう。そして、現地訪問（清掃確認・綺麗なメンテナンス・異常無いか現地確認）、マイソク（物件パンフレット）も綺麗にしましょう。
これらを頑張っていれば、あとは賃料設定です。
皆さんは、多分、信じることはできないと思いますが、余程、タイミングとエラー値のような賃料設定さえしなければ、賃料をエリア最大で設定しても、成約します。
続きは、下記の投稿をご覧ください。
最後に
いつもご覧頂き、ありがとうございます。
最近、少しづつですが、読者の方も増えてきて嬉しいです。
ご意見などあれば、問い合わせフォームからいただけると幸いです。
毎日、同じくがんばっている大家のみなさんが成功することを祈ってます。
また、新しい記事でお会いしましょう(*´з`) 以上。
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年間120万円の賃料UPを達成（エリア最高賃料・空室期間1ヶ月で運営する方法）