【長期入居で空室回避】入居者が住み続ける優良物件11の法則｜大家必見！

賃貸元営業責任者｜大家歴7年｜不動産歴20年｜元ファンドマネージャーの猫大家が説明します。

このブログは、不動産会社の現場で20年以上、労働してきた猫大家が、不動産投資（投資額5億円）に挑戦して、良いと感じたノウハウを公開し、ブログを応援してくれる読者の収益アップを祈りながら運営してるちょっと変わったブログです。たまに頭ぶっ飛んでます。参考になれば嬉しいし、参考にならなかったらごめなさい🐈

本記事は、こちらの記事の続きになります。

短期入居（解約）による損失は大きい

空室損失は最小でも賃料4ヶ月分

・賃料（空室期間中）
・原状回復費用
・仲介手数料
・AD（広告料）

月額10万円のマンションの場合、空室発生だけで賃料4ヶ月分（40万円）の出費です（各項目を賃料1ヶ月分と仮定）。

不動産投資はギリギリの収益（もしくは最初からマイナス）で運用している方も多いので、1つの空室で1年間の収益が吹き飛ぶ方も少なくないと思います。

長期入居してくれていれば、損失はゼロなのに！

平均入居期間

各世帯の平均入居期間は以下の通りです。この期間を出来るだけ長くする賢いオーナーの作戦を考えます。

世帯	平均入居期間
学生・単身世帯	2～4年
ファミリー世帯	4～6年
高齢世帯	6年以上

長期入居のデメリット

心を折るようですが、先に、長期入居のデメリットを説明しておきます。
「長期入居＝メリットばかり」というイメージですが、実際は、デメリットもあります。

契約期間の区切りがなく、ずっと入居してしまうため、「賃料値上げタイミングがない。」というデメリットです。
賃料が下がっていく、デフレステージでは「長期入居＝賃料下がるタイミングがない」ためメリットが多い。
ですが、賃料が上昇していくインフレステージでは「長期入居＝賃料値上げタイミングがない」ので、インフレ効果を享受しにくというデメリットがあることを忘れないでください。

それでは、長期入居戦略とメリットについて、考えます！

入居者が住み続ける優良物件11の法則

まず、結論です。

優良物件と言っても豪華なキッチンが付いている訳でもなく、不思議と長期入居してしまう稼働率の安定した優良物件に仕上げるというイメージです。

各アイデアは、特徴があり、コストとリスクが違うので、一覧表で表示しておきます。大半が無料でできる対策です。ぜひ、トライしてみましょう！

ざっと確認して、各アイデアの詳細をご覧ください。

アイデア	コスト	リスク
長期賃貸借契約（契約期間の長期設定）	無料	リスク有り・注意点有り
清掃を徹底する	無料	無し
入居者とコミュニケーションを取る	無料	リスク有り・注意点有り
入居者アンケート	無料	リスク有り・注意点有り
入居ルール変更（条件緩和）	無料	注意点有り
入居審査をしっかりする（入居者属性コントロール）	無料	注意点有り
クレームに迅速・丁寧に対応する	無料	無し
管理会社チェック・現地チェック	無料	無し
入居中フリーレントの提案（奇策）	有料	注意点有り
長期入居特典	有料	無し
物件バリューアップ	有料	無し

入居者との心理戦、長期入居を仕掛けるコツ

何でもコツというものがあります。長期入居を獲得するには2つのコツがあります。

退去の原因を取り除く

入居者は、退去要因があるから解約します。これを取り除ければ解約は減少します。
ライフスタイルの変化は、当然ながら回避不能です。
自分の物件で成長した入居者の門出を祝う気持ちで送り出しましょう。

入居者のココロにリーチして、フックを仕掛ける

入居者のココロにリーチして、フックを仕掛けることができれば勝ちです。
逆に言えば、入居者のココロにフックが掛からなければ、どんな作戦も失敗に終わります。

これから提案するアイデア・作戦・提案の数々は、この「退去原因除去」「入居者心理」「フック」という観点で考えながら見てください。

長期賃貸借契約（契約期間の長期設定）

一般的に賃貸借契約は2年間が一番多いです。この契約期間を3～5年に長期化させます。期間内の解約条件（違約金設定など）をどのように設定するか、不動産管理会社と相談しておきましょう。

ただし、デメリットもあります。過度な長期契約にしてしまうと、賃料を上げるタイミングを逃すということになります。

インフレ時には、退去後に次の契約で賃料を上げるということはできますが、入居中は賃料を上げることが難しいです。

逆に、デフレ時は、賃料が下がらないため、長期賃貸契約は有効な作戦になります。

この長期賃貸借契約の効果というのは、入居者心理に働きかける作戦です。
2年契約だと、更新料の有る無しにかかわらず、入居者は気になるし、気にするものです。
2年という区切りを取り払うことで、「引越しを意識させる心理・キッカケを除外する」効果があります。

清掃を徹底する

共用部分をきちんと清掃しておくことは、大家が心配している以上に、入居者はめちゃくちゃ意識してます。

清掃状態がお粗末な場合、ネットの口コミやSNSで今の入居者というのはどんどん悪い情報をアップし、挙句の果てに、解約となる訳です。マンションノートなどへの口コミを見ればすぐ分かります。

私の物件は何度現地行ってもいつも綺麗なのに、たまたまその入居者が汚れていた数日を見て口コミにボロクソに書かれてしまいました。一度、書かれるとコメントは削除されません。マンションノートなどのコミュニティ系の口コミを見て、次の入居者が物件選びをする時代です。
キャッシュフローを最大化させたい賢い大家、安定経営をしたい大家は、これからの時代、マンションノートを絶対確認すべきです。よかったら、マンションノートについては下記記事をチェックしてください。

逆に、定期的にきちんと清掃されている物件は、強いです。入居者の安心感は向上します。

入居者アンケート

■入居時アンケート
・入居を決めた物件のグッドポイント
・気になったポイント
・入居予定期間（見込み）
・その他希望

■退去時アンケート
・退去理由
・あったら良かった設備
・改善すべきポイント
・あったら良かった設備
・その他気になった点

入居者こそが収益の源泉です。

アンケートで収集した入居者の声は、もしもアンケートで聞けなかったら、ずっと表に出てこない実際に自分の物件に住んでくれた人の貴重な「心の声」です。
アンケートで指摘してくれたポイントに丁寧に対応していくことは、長期安定経営に欠かせない要素となります。

ただし、クレームや希望設備などが出てきたときは、それなりの対応やコスト負担の話しになってきますので、「できること、できないこと」を明確にして、管理会社とも相談しながら対応しましょう。

一方で、クレームを恐れてアンケートをやらないという事はよくないです。また、入居者の負担にならないような頻度で実施しましょう。実際にやってみると、意外と皆さん回答してくれるものです。

私も、管理を担当していたマンションや六本木ヒルズみたいな大型ビルで入居者アンケートを実施しましたが、思った以上の回答があり、その後の運営に役立ちました。ただし、最初は質問項目を考えたり、やり方を不動産会社と相談したり面倒でした。

回答率を上げるために500円くらいのプレゼントを付けるのが良いです。10世帯でたかだか5,000円です。

それで今後数年の入居者お悩み対応ができるなら安いものです。

入居ルール変更（条件緩和）

入居ルールを、入居者寄りに緩和するというアイデアです。

たとえば、入居時にペット飼育を相談してくる入居者は今の時代多いです。入居時に、ペット飼育不可として入居を開始していた入居者がいたら、ペット飼育可能という譲歩をします。

・「駐車場、駐輪場」も同様に、当初駐車・駐輪を禁止にしていた場合、譲歩してOKにします。
・その他、「2人入居」をOKして同棲許可を出す方法などがあります。
・個別物件によって、条件緩和策はあると思いますので、よく検討してみて下さい。

ただし、一度条件緩和・譲歩してしまうと、元に戻すのは困難なため、メリデメをよく検証することをオススメします。

入居審査をしっかりする（入居者属性コントロール）

入居審査で入居者属性を上げると、平均入居期間が長くなります。

入居者の職業・年収・年齢・家族構成などのポイントで、空室を埋めるために条件のハードルを下げてしまうと、後日、しっぺ返しが起こります。

例えば、職業においては、短期間で何度も転職していたり、勤続年数が短い方を入居許可した場合は、入居後も、短期間で転職して退去していく可能性も高いです。年収においては、家賃の割に低い年収の方を選んでしまうと滞納の確率が急上昇します。

もちろん、属性を絞り過ぎると空室期間がそれはそれで長くなりますが、安易にハードルを下げて属性の低い入居者ばかりの物件になってしまうと、それこそ、後日まとめてマイナスの反動となって返って来ます。

私は、管理会社が早期成約を急ぎ過ぎて、入居審査条件を過度に緩和するミスをしてしまったときに惨劇を体験しました。新築物件なのに、1年で8世帯中4世帯が滞納⇒強制執行になるという不動産歴20年の私も聞いたこのとなり地獄を自分の物件で見ることになりました。その後、タイミングを見ながら賃料を上げて、属性の少し上の層の入居者で固めたところ、滞納者はゼロになり、物件の室内・共用部も綺麗になり、原状回復費用のオーナー負担も急速に減少しました。入居者属性のコントロールはとても大切です。

入居者属性UP＝室内・共用部綺麗・素行良し＝原状回復費用抑制・入居者満足度UP＝平均入居期間長期化です。

良い入居者を入れると、隣室も騒音もなくなり、物件を綺麗に使用してくれるので、マンション・アパートの全体で良い効果が生まれてきます。物件全体で入居者満足度がUPします。

もちろん、この公式と逆に行く入居者もいますが、それは一部です。

よく言われる有名なゴミ清掃員の一言です。
「港区の富裕層エリアはゴミが分別され、ゴミ自体も少ない。高属性の入居者はモノを大切にしている。下町エリアの入居者は、格安ショップでどうでいいものをたくさん買い込みたくさん捨てる。環境にもよくない。モノを大切してほしい。」

クレームに迅速・丁寧に対応する

入居者アンケートの項目でも解説しましたが、顧客のクレームは宝の山。普通だったら、その声は聞けなかったんです。

聞けなかったら、「自分の物件のウィークポイント」に気付かずに、どんどん解約が増えるばかりです。
入居者は、わざわざ、大家さんの収益向上・長期安定経営のために、クレームを言ってくれるのです。

入居者や隣人、不動産管理会社から、クレームを頂いたら、「自分の賃貸物件のウィークポイントを直して、今後の早期成約・長期入居に活かすチャンスを頂いた。」と思って、喜んで対処しましょう。

入居者とコミュニケーションを取る

「オーナーの存在を隠す戦略」もありますが、この「入居者とコミュニケーションを取る」戦略は、オーナーの立場として、入居者とコミュニケーションを取る直接フェイストゥフェイスの関係を築いていく戦略です。

入居者は、オーナーの存在と顔を知っておくと、安心します。

草刈り、設備修理、原状回復工事中の現地訪問、空室案内、どのタイミングでもOKです。入居者に会ったら、挨拶の声を掛けてみてください。

心を込めて、接しましょう。接した大家も、人との関係、暖かさに気付くはずです。
不動産投資って、いいものです。自分の経済基盤で、人に触れ、人の暖かさに気付く。
私は、隣家のおばさまと仲良くしているのですが、こちらからお願いしてもいないのに、毎日アパートの庭を掃除してくれます。清掃費用はこの物件はかかっていません。
お陰で、アパートはいつもピカピカで、空室時も入居者はすぐに成約します。
空室対策というのは、お金がかからないグッドアイデアもあるということです。

入居者とコミュニケーションを取ることで、結果としてアパートに長く留まってもらえます。
ただし、以下の注意点に気を付けてください。

管理会社チェック・現地チェック

管理会社チェック（3ヶ月もしくは半年に1度でもOK）

テーマを決めて、年2回と決めて、上半期は契約書｜入居のしおり｜マイソク等をチェック、下半期は接客態度などをチェック・ヒアリングでも、OKです。

入居者が見る契約書・入居のしおり、入居者が接する管理会社担当者の接客についてもどんな対応をしているか直接管理会社にヒアリングするのは、とても良いことです。
「最近、入居者からクレームありましたか？」「何人で何棟対応して、忙しいですか？」「ぶっちゃけ、仕事楽しんでますか？」と私は何でも質問します。すると、向こうも、構えるどころか、胸襟を開いて、何でも話してくれるようになります。

現地チェック（3ヶ月もしくは半年に1度でもOK）

サラリーマン大家のほとんどの方は、忙しくて、現地に行きません。

では、管理会社が行ってくれているかというと、そうでもありません。現地清掃は外部バイトスタッフに委託してるので、不動産管理会社も社員は、大規模集合住宅でもない限り、現地に行くことはほとんどありません。空室があって、案内するときに現地訪問するのが基本です。

仮に、管理会社の担当者が現地に行ったとしても、管理会社もパーフェクトではありません。できるだけ、自分の目で現地を確認しておきましょう。年に1回、空室発生時だけでも結構です。

当然のことですが、可能な限り、現地訪問して、清掃確認・綺麗なメンテナンス・異常無いか現地確認しましょう。

意外にも、大量の枯れ葉や枝草、粗大ゴミが共用部に捨てられてたとか、駐輪場がカオスになってたとか、一室だけ素行の悪い入居者（自分のドア前にタイヤ・スノボ残置・騒音・郵便ポストが満タンでキタナイ等）により他の入居者の迷惑被害が甚大だったとか、普通にあります。

たまに現地に行くと、物件の問題点を発見することが多いです。すぐに管理会社に連絡して対応して貰うようにしましょう。

私の場合は、設置したばかりの新品の宅配ボックスが何等かの原因でエラー施錠されていて、2つのBOXが使用不可になっていて、Amazon荷物を受け取れないなどの事態が発生しました。現地に行ったからすぐに正常化できましたが、入居者はなかなかクレームを言ってくれないので、現地に行かなければ、せっかく設置した新品宅配ボックスも宝の持ち腐れになるところでした。

入居中フリーレントの提案（奇策）

「フリーレント」とは、一定期間の家賃を「無料」に設定するものです。
例えば、入居中に1ヶ月分の家賃を無料にする代わりに、長期入居につながりやすいという奇策です。

ただし、単純にタダにしてしまうと、その影響で長期入居となったのか効果測定も難しいという特性があります。

長期入居特典

入居者に対して、長期入居をしてくれた場合の大きな特典を提示します。

まさに、入居者のココロにフックを掛ける作戦です。

そういうプレゼントをあまり気にしない方も一部に存在します。ですが、数万円のプレゼントが手に入るなら、大半の入居者は気になります。中には、そのためだけに、入居を続けるという方が出てきます。

たまに、経済的なメリデメ計算が合わない行動をするのが人間です。
めちゃくちゃと多い隣町のスーパーに5円安いキャベツを買いに行く感覚です。買いに行くだけで時間と手間と自転車の車輪摩耗・パンクリスクを考慮すると10円にはなるでしょう。
人間は時として目の前に出されたニンジンに猛進するものです。

もちろん、このワザは大半は経済的合理性があります。

入居年数に応じて、更新のタイミングでもう2年住んだ場合はプレゼントあり！という長期入居特典を用意するのもグッドアイデアです。長期入居特典が楽しみになりますし、入居者を大切に考えてくれる大家さんというイメージを持ってもらえるでしょう。

インパクトが無いとあまり意味はないので、1万円から賃料1ヶ月分程度が一つの目安です。賃料1ヶ月分の範囲で考えた特典の例は以下の通りです。

• 人気家電（ドライヤー、電動歯ブラシなど）
• 人気家具（テーブル、ソファなど）
• 人気設備（スマートロック、洗面化粧台、温水洗浄便座など）
• 人気チケット（旅行券や宿泊チケットなど）
• 商品券（3万～5万円）
• フリーレント賃料1か月分

物件バリューアップ

入居者に人気の設備を導入しましょう。
全国賃貸住宅新聞が、毎年取っているアンケート結果は以下の通りです。
不動産管理会社にヒアリングするのも良いです。

宅配ボックス、防犯カメラ等の高額設備導入について

宅配ボックスや、防犯カメラは高額設備ですが、購入する必要はありません。無料で導入する方法があります。
私は、宅配ボックス96万円相当を無料で2021年に設置して貰いました。リスクも無いのでやらない手はないです。
是非ご検討ください。

インターネット設備導入について

インターネットは最近は付いていれば良いという時代は過ぎ去ろうとしています。
今は、速度が重要です。国内で最安・最速のインターネットはソニーの「NURO光」です。
ソニーのNURO光は集合住宅にも導入可能です。

詳しい導入方法は次の投稿をご参照ください。

まとめ

いずれの作戦も、次の要素を考慮しながら決定するのが大切です。

・タイミング
・費用対効果
・入居ルール
・受け取った入居者の気持ち（量と質を考えよう）
・管理会社との協議
・自分の物件の特性（タイプ・入居者属性・エリア・築年数など）

既に、解説している通り、各アイデアはリスクや注意点のあるものもあるため、とにかく全部やれば良いというものでもありません。

自分の物件の特性（タイプ・入居者属性・エリア・築年数など）と費用対効果を考慮しながら、タイミングを考えてトライしてみましょう。

管理会社と協議して、自分の意思を伝えましょう。自分の作戦を説明しましょう。

その時、大切なのは、管理会社から拒否されても、自信あるなら、引いてはダメです。実行してみましょう。それは良い経験になります。自信が薄い場合は、プロの管理会社の意見を尊重するのが良い経営だと思います。

最後に

いつもご覧頂き、ありがとうございます。

最近、少しづつですが、読者の方も増えてきて嬉しいです。
最近は、「禁じ手｜エリア最高賃料の実現方法｜不動産プロも否定する上級ワザ」への反響が多かったです。
励みになります。感謝感謝です！

ご意見などあれば、問い合わせフォームからいただけると幸いです。
次回の新しい記事でまたお会いしましょう(*´з`)　以上。