5億の不動産投資を決意したメモ｜人生転換思考

★不動産投資をこれから始める人へ

スタート時点では誰しも悩みます
僕も最初は頭の中でグルグルしてました
それを整理したのが今日の記事です
よかったら参考にしてください

★不動産投資を既にしている人へ

最初はそんなこと考えてたなー！(*’▽’)と笑い飛ばしてください

【免責事項】
・一晩でノートに殴り書きした内容です
・主観と偏見に満ち溢れています。ご容赦ください
・加工せずそのままお届けします

 結論（まとめ）

この記事のポイントです。

 はじめに

1件目の投資を間違えると、人生終了する世界

不動産投資は巨額、一発で人生が変わる

成功すれば、FIRE可能（経済的独立）

失敗すると、人生終了

不動産投資パターンは、無数にある

100万円の中古戸建て、50棟所有して50億円というメガ大家もいる

メガ大家より小さいけど僕は5億円の不動産に投資した

他人より慎重に行動した

不動産投資を考え始めた当時の状況

2015年の頃。大手不動産会社に勤務し、本業で不動産投資をしていた

家庭があり、サラリーマンとしても順風満帆

だが、心はどことなく乾いていた

ある時、病気をして、突然一日中、人の話しがまったく理解できなくなった不思議な日があった

その経験を境に、不動産投資を考え、僕の人生は一変した

その後、落ち着いた日のある晩、不動産投資をして良いものかどうか

頭の中でグルグルと渦巻くモヤモヤを書き出した

そのメモを昨日発見した

一晩でノートになぐり書きしたメモ

5億の投資をする際に自分を戒めるために厳し目に書いたメモ

5億の投資をする際に失敗を回避するためのロジックを整理したメモ

頭が熱くなってたので、メモ内容は本音がちりばめられ

意味不明な箇所も多いけど、ご容赦を(;・∀・)

次の通り

不動産投資を決意した当時のメモ（リアル）

まず硬いこと抜きに言おう

この不動産投資は、幸せに向けての一歩

2016年、僕達（僕と家族）は、不動産オーナーになる（オーナーって、良い響きだな）

はっきり言おう、生命の維持は怠惰だ

せっかく生きているのなら、最高の幸せに向けてチャレンジすべき

楽しくなければ人生じゃない

楽しくなければ死んだ方がマシ

将来の生命維持の為に生きているのではない

将来を楽しむ為に行動する

そして、その道程も楽しくなければならない

将来、60歳を超えても、経済的自由を勝ち取り、父のように自由に海外旅行に行きたい

しかし、父の時代とは違い、僕達の世代は重い負債を抱える為、工夫が必要だ

攻撃（＝将来に備えての投資）は最大の防御となる

防御（節約）だけでは楽しくならない

幸せを掴むには、適度なリスクが伴う

そのリスクコントロールが大切

最初は全くわからなかった不動産投資が、理解した後は、やりたくてしょうがない！という気分になるといいね

価値観、目標設定

不動産投資で、最初に重要なことは

自分の「価値観」を知ること、「目的」を明確化し、「目標設定」を行うこと

価値観、目的、目標の違いで、資産設計図と投資手法は大きく異なってくる

たとえば、「定年まで企業勤めをしながら長期間で投資をする方法」ならリスク少な目でゆっくり稼ぐことになる

しかし

「不動産投資を開始して7～8年で早期リタイアをする方法」なら一気に短期間で稼ぐためリスクも相対的に大きくなる

それによって

物件選定、必要自己資本、投資規模、銀行選定、売却タイミング等、全てに違いが出てくる

できること、できないこと

まず、それぞれの価値観、目的に対して、不動産投資の「リスクの大きさ」を考える

「現実としてできること、できないこと」がある

それを考えながらやろう

価値観

幸せになりたい

このまま行けば、普通は、苦労して、サラリーマンを継続し、一生を普通に終えていく

何とか退職金・年金で生活していく

それって、生命維持しかしていない。そこに面白さはない

本当に欲しいものは、大切なのは、贅沢を言えば、経済的自由、自己実現、満足感を得ること

皆、どうしてるのか？

将来を考えて数年前に株式投資してみたが、▲400万円の損失を出した

（株式投資は9割が失敗する。皆、失敗してる。残り1割は機関投資家などが勝ってるのが実態）

ふと、周りを見渡すと、高給取りの会社役員もいるが、借金に追われて仕方なく始めた不動産投資なのに、いつの間にか会社役員よりも大きな収益を出している不動産投資家オーナーがいるという現実もよく目にする

また、株式投資で儲けた投資家、グッズ屋で一発当てた起業家、何も苦労してない資産家の方が金を稼いでいる

頭脳明晰な人がはじめる株式投資、主婦が隠れて大損してるFX投資、一念発起で脱サラ男子が始めたラーメン屋は、9割はアウトだ。

追跡調査すれば2～3年後には9割が負けてる

原因は何か…

■頭脳明晰な人がはじめる株式投資

・・・2～5年間は勝てるが、マーケットの波が来て9割方飲み込まれて、たった1日～1ヶ月で借金転落

長期にわたり成功し、成功体験でやめられず、赤字転落でも妻・夫に隠し続けて黒字転換を狙うが

負けのスパイラルで精神的にもダメージが大きく、本業にも悪影響を及ぼす

■主婦が隠れて大損してるFX投資（主婦に恨みはない…あくまで例え話の例）

・・・そもそも基礎知識不足で負けて当たり前のレベル

■一念発起で脱サラ男子が始めたラーメン屋

・・・最初は当たるが、勢いがあるのは1年目だけ

成功とモチベーションを継続するのは極めて困難で、9割は負け戦の人生を送る

じゃ、どうすればいいか？

大胆な方法でなくとも、生活費をコツコツ削減するのはどうか？

それも大切だが、それを積み重ねても抜本的解決にはならない

普通にやっても成功はない

やはり、自分の人生を変えるには、不動産投資が良いだろう

不動産は、株式のように翌日破綻して紙屑になったりしない

株式は、企業が破綻すれば100の価値が、翌日0になる。それは避ける

だが、不動産は破綻しない。多少賃料下がることがあっても、明日もそこに不動産はあり続ける

100の価値が急に70や50にはならない（バブル期は半値以下になった）

賃料も長い時間を掛けて下がっていく（6万円が急に5万円にはならない）、アパートもしかり

■賃料推移グラフ

しかしながら不動産投資もシビアに言えば大半は失敗だ

但し、不動産投資も注意が必要。シビアな見方をすれば大半は失敗している

節税対策どまりレベルの不動産投資をあえて成功じゃないと考え、

単純に毎月プラスのキャッシュフローを生む不動産投資を成功と考えた場合

8割は失敗し、2割は成功する

失敗80％の中身を考える

巨額の不動産投資で自分が失敗して、家族が沈没しないように

シビアに不動産投資の失敗について考えてみよう

1件目の選択で失敗している人がいる

不動産投資の種類 　新築／中古 　 マンション／アパート／事務所／店舗／倉庫 　 区分／1棟 　 首都圏／地方 　 管理は自分／委託

⇒　半分以上の人はこの選択で失敗してスタートと同時に投資終了を迎える

（留意事項）ここから先は一部、データに基づかない主観が含まれすがご容赦ください。

50％は区分マンション販売業者につかまる

5割はマンションの区分業者（新築マンション・中古マンションの一室を販売する業者）につかまり所得税対策程度で終わる

節税対策どまり（＝実質的には防衛のみ）

税金が減ることはあっても、手元に不動産収益が積みあがることはない

人生は変わらない

80％は小規模投資に留まる

①安全第一

②投資が怖い

③投資を理解していない

④年収1000万以下もしくは自営業で、信用力が低く金融機関が貸してくれない

　⇒　コンサバに小規模の区分から始めると、リスク分散（稼働率0％or100％）できない
　⇒　資産拡大不可
　　　土地評価がほぼゼロで銀行から良い投資と見做されない、2棟目の資金繰りで座礁するというデメリットでこける

20％は大規模投資できるが、年収1000万円未満で、金利の高いローンを掴まされるケースもある

30％は投資本を読んだ投資家が地方・中古マンション1棟投資する手法もあるが、高金利ローンを借りて失敗したり、成功しても、資産拡大は簡単ではない

不動産投資できるひとの割合は年収1000万円以上の場合は1割未満、700万円以上の場合は2割程度

50％は勉強せず不動産知識不足で、判断できずに業者のいいなりになってしまう失敗例が多い

不動産の知識なく不動産投資をして失敗している人も多い

もっと言えば、勉強して不動産の知識を付けたとしても、不動産の経験はない人の方が多い

一生に一度の高いマイホーム購入か、賃貸物件を借りるくらいの経験しかないのが一般的

プロの不動産会社と対等にビジネスする能力を持つのは難しい

しかし、何事も、始めないと始まらないのも、事実

そもそもやらない、できない（不動産投資家の半分はここでストップ）

不動産投資セミナーに行った20人のうち、実際にちゃんと勉強できている人は少ない

実際に不動産投資を実行に移すひとはもっと少ない

そもそもやらない

もしくはできない

そういうひとが大半

妻がストップを掛けてくる

わかっているならともかく、不動産投資を理解もせずにとにかく反対してくる妻

絶対に反対してくるはずだ

⇒しかし、妻が分かっていて反対するなら話し合いになるが、根拠なく反対してくるのを、そのまま、「はいそうですか」と受け入れて不動産投資をやめてしまうのはどうなのか

自ら将来のリスクを野放図にするだけだ

ただし、もし妻が理解していないなら、それは自分のせいだ

残りの2割は成功する

不動産投資ができる人間は一握り

年収、属性、金利水準、不動産投資興味度合、知識経験の有無、リスクテイク可否、判断を間違わない

不動産投資に成功する人は限られている

当然のことだが、リスクを取らないものにリターンは無い

やるなら徹底的にやる

徹底的なリスクヘッジと最大限の努力を実行すれば、夢は実現に近づく

リスクは徹底した分析と、保険等でヘッジが可能

無理のない投資、そして最速の資産形成を目指そう！

地価上昇している都心の土地は景気後退時に急落するため、取得対象としない

資産性の高い立地はまずい。昔から地価が変化していない場所が良い

選択肢はたくさんある	現時点での自分の選択
新築・中古マンション、新築・中古アパート	新築アパート
高額なデザインか低額の一般的なデザインか	低額でデザイン性の高いデベロッパーを見つける
東京か地方か	東京もしくは主要都市
1棟か一室の区分所有か	1棟
1件買うのか、何件も買うのか	購入できるだけ購入する、限界は当面3億程度か
資産管理会社を設立するかしないか	設立する
どの銀行からローンを借りるか	あらゆる銀行を検討する

目的

資産形成

不労所得（脱サラの唯一の手段）

本業に影響しないよう、手間がかからないようにする為、管理は外部委託（全てお任せ）

投資計画

まずは年間ネット収入1000万円

資産規模は3年間で5億円、5年間で6億円、6億円超は銀行が融資しないのでは？

毎年5000～8000万円のアパートを購入した場合、実質利回り1.5～1.7％だと

6.5億の投資でキャッシュフローは1000万円程度になる

（留意事項）上記の投資計画表はあくまで走り書きレベルです。ちなみに、この投資計画でスタートした場合、実質利回りが低く、6億円も借りられる人は少ないため、資産拡大が出来なくなります。あくまで当時のメモを臨場感含め伝えるためそのまま記載していることに、ご留意ください。

どこに注意するか？

勝つ立地、負ける立地がある

勝つ建物、負ける建物がある

勝ち物件を手に入れ、負け物件を回避する危機察知能力

自分はクレジットを用意し、業者はクレジットのある者に良質物件を持ってくる

オリンピック2020年迄とその後をどう読むか、シングル需要はオリンピックと関係なく継続する

中古アパートに投資したいが、最近は中古でも利回りは10％以下で難しい

どうせ10％以下なら低リスクの新築アパート。但し、新築プレミアム剥落は絶対阻止

業者は、土地仕入力、建物価格、品質、管理、評判に注意しよう

面談・協議・分析して自分の目でジャッジする

不動産投資の決め手は、土地選定（情報入手）、建物品質、管理水準、リスクヘッジ

項目	注意点
土地選定（情報入手）	知らない土地の見極めは難易度高い、手間がかかる、リスクが大きい、見えない瑕疵もある →　これをヘッジするには業者の力が必要
建物品質	建物の作りこみ、タイムリーな賃貸需要の反映は難しい
管理会社の水準	これは、長期的に見て、リーシング力や物件の資産価値維持に、大きな差が出てくる
リスクヘッジ	これは、自分でコントロールしていくしかない

予防

物件実査、業者選定、将来設計（全体計画）、投資計画（個別計画）での見極めが大切

リスクイベントへの対応

イベント	対応・注意点
金利上昇	①一時的に高いローンで借りても、アパート経営実績を積み上げて信用を高めれば、金利の低い金融機関に借り換えをすることも可能 ②変動金利で借りてもキャップ（金利上昇制限）がかかっている （※上昇制限（1.25倍ルール）があり、2％⇒2.5％⇒3.2％⇒4.0％迄に固定5年であれば15年かかる） ③マイホームのローンは市況連動で金利上昇するが、事業ローンは事業実績連動のため経営次第では市況に連動し難い
賃料減少	15年で10％の変動もない状況（むしろ上昇するケースもあり。インフレ対策にもなる）
人口減少・需要減少	日本全体の人口は2010年から減少するが、実は、2035年までは単身世帯は増加する＝シングル需要は減少しない。理由は核家族化・非婚化・LGBT等である（下記の国立社会保障・人口問題研究所データを参照）
コスト増加	修繕費、原状回復費用は、実は竣工後10年目までは住宅の場合は余りかからない
地震	保険（要確認）、建物評価額の半分、かつ、5000万円まで
自殺等	部屋の事故（一度他人に賃貸するとか）
空室	原状回復状況の問題有無確認、仲介業者訪問・紹介、AD増加、賃料減額、様々な対策可能
経年リスク	修繕費が嵩むが、長期放置して資産価値下落させるよりも、長期投資の場合は適度に修繕していくことも大切

日本全体は人口減少するが、シングル需要は2035年迄は逆に増加する

国立社会保障・人口問題研究所のデータに基づくと

全国における単身世帯数は、2010年の1,679万世帯(構成比32.2％)から2035年には1,846万世帯(同37.2％)に増加する

日本全国では、人口減少するが、単身者需要（ワンルーム・1LDKなど）はむしろ増加する

過度に悲観する必要はなく、しっかりデータを取って、需要のあるシングルに不動産投資する

2016年にシングルのアパートを取得して、最悪、2035年までに売却すればロジックには合う

最新データ（2018年）をチェック【この部分だけ追記です】

上記のデータは僕が当時検討していた時点の資料で2013年を基準としてます

重要なデータのため、最新データ（2018年）も下記に掲載しておくのでご覧ください

日本全体の人口減少

日本全体では着実に人口減少と共に経済衰退が進むことに注意

■メモ

・利ざやを増やすには、棟数を増やす以外ない

・将来不安からスタート

・竣工後からが勝負

・不労所得ではない労働所得、かなりの努力と思考が必要

・自分で物件を見つけず、業者案件の場合は、不動産への投資ではなく、パートナー会社への投資

・生き残る物件を造る会社と組む、勝つ

・物件力と会社力と大家力

不動産投資の効果

効果	内容
生命保険効果	万が一
年金効果	ローン完済後
減価償却効果	竣工後
節税効果	竣工後
インカム享受	竣工後
インフレ対策効果	全期間

最後

不動産投資ローンを借りられるサラリーマンのクレジットを全て放出して

短期間で資産形成、管理は極力お任せ、新築アパート投資ではじめよう

勉強はする。あとは契約書にサインするだけだ

本来は、もっと時間をかけて、不動産投資の実績を積んで

利回りの良い物件をしっかり選んでやりたいが、本業が多忙すぎてむりだ

短期決戦で、一気に人生を変える

妻へのいいわけ、説明方法は、後日考えよう

決めた

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