④保険の見直しのススメ

保険の見直し（強い保険代理店の活用）

項目	内容
方法	価格競争力の高い保険代理店を活用した保険料のコストカット
注意点	特になし
効果	＜モデルケース（目安）＞ 5～10％の保険料コストカット （アパート保険料30万円で15000円～30000円程度の減額が目安）
対象	アパート（◎）・マンション（◎）、戸建て（◎）

≪ りょうまの実績（2021年） ≫
損害保険料　：32,210円（▲9.6％）のコストカット（減額前336,200円→減額後303,990円）
※アパート1棟（4戸）の火災保険で相見積

火災保険料を決定する2つの要素

火災保険料が決まる要素として、テキストには、次のように書いてあります。

保険料とは、事故発生時に保険会社が支払う保険金の原資となる「純保険料」と、保険会社の人件費や利益となる「付加保険料」の2つの合計で決まります。

もう少し詳しく説明すると、

「純保険料」は、損害保険料率算出機構が提示する「参考純率」という数値をベースに計算されています。同機構は、会員保険会社35社の過去の膨大な支払保険金等のデータを収集し、今後の自然災害や社会状況を考慮して、毎年、参考純率を決定しています。

「付加保険料」は、保険会社の経費・人件費・代理店への手数料などの必要経費であり、各社が独自に決定してます。

また、火災保険料を決める条件は、下記の5つの要素です。

①建物の構造
②建物の延床面積
③建物の所在地
④補償範囲・特約条件
⑤建築年数・耐震性能

損害保険会社は2種類

損害保険会社は2種類に分けられます。東京海上日動・三井住友海上・損保ジャパンなど旧財閥系の「大手損保会社」と、楽天損害保険・ソニー損保などのネット系損保会社です。

ネット系損保会社は、インターネット上で24時間・365日いつでも申し込めるシンプルな商品設計になっていることが特徴です。大手損保会社は、代理店の営業担当が直接説明してくれて、とにかく手厚いサポートで安心感がある代わりに、その分がコストにも反映されている。

保険料を安く抑える方法

保険料を安くする方法として、代表的なものとして、テキストには、次のように書いてあります。

①保険期間を長期にする（長いほど保険料は安くなるため5年契約にする、など）
②保険料のまとめ払い（一括で支払う、など）
③自己負担額の設定（条件として自己負担額を設定すると保険料が安くなる、など）
④不要な特約を除外する（例えば、物件周辺に河川が無ければ「水災」を外す、など）

損害保険への加入方法

不動産会社から紹介された損害保険会社で加入してませんか？

不動産投資をする際、物件選定・自己資金の捻出・ローン契約の検討などで大変です。保険会社どころではない！という気持ちよくわかります。

ですが、不動産会社も、不動産投資の契約に集中しているため、不動産投資家の保険料のことなどは「全く考えていない」ケースがほとんどです。まして、何社も相見積を取って最適・最安な保険会社を提案しようとは思いません。

そして、高い信頼と手厚いサポートをアピールしている大手損保会社をあなたに紹介し、あたなは、大手損保会社の割高な保険に加入し、その後も何十年にもわたり割高な保険料を支払い続ける仕組みになっています。同じ保険内容なのに、わざわざ高い保険料を支払っていることに気付いていない人が多いです。

①多忙で保険のことなんて気にしてられない
②気にしたところで、保険は難しく、選ぶのが面倒
③どこの保険会社が最適で最安かわからない

保険料の違い

損害保険会社にはそれぞれ強みや弱みがあります。また、得意な商品や不得意な商品があります。

同じ物件でも、安くできる保険会社と安くできない保険会社があります。時期によっても違います。

それをシロウトの不動産投資家が外から伺って、分析して、約30社もある損害保険会社から最適・最安の保険会社を選び抜くのは不可能に近いです。

一方で、ネットで検索して出てくる保険見積り会社（保険コンサル会社)も「どこに力点を置いてユーザーに保険提案しているのか？」「自社の利益が最も多い保険商品を提案しているのでは？」という疑念をぬぐい切れません。結局、保険コンサルが複数の損保会社を相見積してくれるにもかかわらず、その保険コンサル会社を複数社相見積するという二重の相見積をしている方もいます。非常に面倒です。

それでも、不動産会社から紹介を受けて比較もせずにそのまま大手損保会社に加入するよりはマシです。

保険料を安くすべき理由

保険料は一律ではない

保険料に一定の相場はありますが、保険料は一律ではありいません。あなたに保険会社への特別な思いや事情でも無い限り（身内が保険会社、旧財閥系の安心感が好きなど）、より強い保険代理店を通じて、対象物件に一番適した保険を、一番リーズナブルな保険料で契約することがベストです。

火災保険期間の短縮と加速する保険料の高騰

2021年5月に保険業界団体からニュースで発表されたとおり、今後、火災保険期間の短縮と保険料の高騰が進んでいきます。

それでなくとも、高い保険料が年々高くなっていくのをスルーしていると、数年後に自分の保険料の高額化に驚くことになります。

住宅向け火災保険料が、来年度にも再び値上げされる見通しだ。自然災害が相次ぎ、保険金の支払額が膨らんでいるため。関係者によると、損害保険各社が保険料を決める目安となる「参考純率」が、1割ほど引き上げられる見込みだ。

また、今は最長10年の火災保険の契約期間を、5年に縮めることも決める見通し。短縮して保険料の値上がり分を反映しやすくする。大手損保は2015年、火災保険の最長契約期間を住宅ローンの期間にあわせた36年から10年に縮めていた。業界団体の損害保険料率算出機構が週内に会合を開き、新たな参考純率を固める。

金融庁の審査後に正式発表する。機構は保険金の支払い実績などを踏まえ、参考純率が適正かを毎年検証している。最近では2019年10月に全国平均で4・9%上げており、この改定を受けて大手損保は今年1月に火災保険料を6～8%ほど値上げした。

（出典）朝日新聞　2021/05/20　火災保険料、来年度にも値上げへ　契約期間は5年に短縮

不動産投資期間中に、何度もある保険見積り

不動産投資の期間中はずっと、つまり、1物件について30～60年の長期間にわたり、火災保険と地震保険を付保することになります。

火災保険、地震保険の保険期間が共に5年で計算した場合は、6～12回にわたり保険契約を改定していくことになります。冒頭で記載した僕の保険料コストカットの実績で言えば、たった1物件でも10年間で3万円違えば、30～60年で9～18万円ほどの差が出ます。僕の場合は5物件所有しているため、この保険料の差が45～90万円と大きなコストカットになってきます。

今後、保険業界団体の指摘のとおり、保険料の高額化の波に飲み込まれていくのが一般的だと思いますが、そんな時でも、強い保険代理店のサポートを受ければ、高額化する保険料の中でも最安レートにて保険加入できます。

強い保険代理店の活用

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