こんにちは、りょうまです。
キャッシュフロー最大化に実際にトライしました。
2021年の1年間で、どのくらい稼げたのか、今回はその結果を公開します。
ぜひ、今回の記事を参考にして、あなたもキャッシュフロー最大化にトライしてみてください。
マネーマシンを作ると、将来の金利上昇・家賃低下の対抗策、売却価格アップであなたの不動産経営は大きく変わります。
僕のプロフィールはこちら！
・大手不動産ファンドで10年以上、多数のキャッシュフロー拡大策を実行
・プライベートでも不動産投資5億円の運用規模で収入アップ実績10％超（平均稼働率99％）
・不動産業界経験20年以上、3回の転職で年収5倍UP（300万円→1600万円）
・小さな賃貸から大手不動産会社まで勤務して業界全体の実情に精通
・資格（宅建、不動産証券化マスターなど）、 不動産セミナー講演経験あり
キャッシュフロー最大化の効果
この記事で伝えたいこと
・不動産投資の収益を最大化するマネーマシンの作り方がわかります。
・毎月のキャッシュフローが増加し、心理的な余裕のある運用を手に入ります。収益で海外旅行に行ってもOK！
・将来の金利上昇・家賃低下に対抗する手段を手に入れ、将来の不安やリスクも低減できます。
・売却価格アップしておくことで、将来の売却益も最大化できます。
・僕は昨年、1年だけで200万円以上稼ぎました。収入アップはリスクがないので、やったもん勝ちです。
キャッシュフロー最大化のメリット4つ
意外に、収入アップのメリットに気付いていない方が多いです。メリットは4つです。
大切なポイントをまとめた『マインド編』も見てください！
僕の結果はこちら
7つのキャッシュフロー拡大策を実行した結果は、下記の通りです。
| 項目 | 項目詳細 | 年間収益アップ額 | スポット収入 | 無償貸与設備含む |
|---|---|---|---|---|
| 自動販売機設置 | 販売手数料（年間収入） 販機設置協賛金（スポット収入） | 197,090円 － | － 450,000円 | 197,090円 450,000円 |
| プロパンガス会社切替え | 設置権利金（スポット収入） 無償貸与設備（詳細は後述参照） | － － | 1,200,000円 － | 1,200,000円 7,920,000円 |
| 管理手数料コストカット | 管理手数料のコストカット（年間） | 115,200円 | － | 115,200円 |
| 火災保険の見直し | 損害保険料のコストカット（スポット減額） | － | 32,210円 | 32,210円 |
| 原状回復費用の削減 | 原状回復費用のコストカット（年間） | 50,000円 | － | 50,000円 |
| インターネット光回線導入 | 光回線費用のコストカット（年間） | 132,000円 | － | 132,000円 |
| マンションノート活用 | 空室期間短縮による収入増加（年間） | 75,000円 | － | 75,000円 |
| 合計 | 569,290円 | 1,682,210円 | 10,171,500円 |
・2022年以降も続く、持続的な収益は569,290円
⇒ これ大きいんです。今後も10年間で約569万円稼いでくれます。
・それとは別に、2021年だけ発生したスポット収入が1,682,210円もありました。
・この2つの収入の合計が、2,251,500円です。これぞ、不労所得です。
僕は、アパートを5棟所有してますが、全物件でアイデアを実行した訳ではありません、一部の物件だけです。
仮に、所有物件が1物件しかなくて、効果が1/3程度の場合でも、年間20万円・今後10年で200万円程度の収入アップとなります。しかも、一度実行すれば、その後も継続効果のある不労所得（＝マネーマシン）です。
7つのアイデアにつき、実行結果の詳細について説明します。
自動販売機設置
| 総合評価 | 4.7 |
|---|---|
| 収入アップ度 | 4.0 |
| 簡単さ | 5.0 |
| 効果の持続性 | 5.0 |
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| メリット | ①自販機設置協賛金（スポット収入） ②販売手数料収入によるキャッシュフロー拡大 |
| 注意点 | ・業者によって契約条件の違いが大きい ・物件の立地が人通りが少ない場合は断られる ・季節で売上に変動あり（暑い・寒い・雨天） |
| 収入（目安） | ＜モデルケース＞ ①自販機設置協賛金：10～20万円程度 ②販売手数料 ：毎月4000～6000円程度 |
| 対象 | アパート（◎）・マンション（◎）、戸建て（◎） |
・自分の物件には自販機は設置出来ないと勘違いする人が多いです。敷地に小さなスペースがあればOKです。
・自販機の設置・商品補充・定期メンテ・周辺ゴミ回収など管理運用は全てメーカーがやってくれます。
・自販機設置は、究極の不労所得の一つです。
≪ りょうまの実績（2021年～2022年） ≫
データ採用期間 ：2021年2月～2022年1月
自販機販売手数料 ：年間197,090円（月間平均16,424円）（3台分・1台当り月間平均5,475円）
自販機設置協賛金 ：450,000円（3台分・1台当り150,000円）
プロパンガス会社の切替え
| 総合評価 | 4.5 |
|---|---|
| 収入アップ度 | 5.0 |
| 簡単さ | 3.5 |
| 効果の持続性 | 5.0 |
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| メリット | ①設置権利金（大きなスポット収入） ②高付加価値設備の無償貸与（最新宅配ボックス・給湯器・エアコン等）（※備考参照） ③設備故障時の無償修理（故障時のオーナー支払いは不要） ④プロパンガス料金の値下げ（入居者満足度アップ⇒解約が減る！長期安定経営） ⑤宅配ボックス・インターネット導入等で成約スピードUP |
| 注意点 | ・優良ガス会社の選別は工夫が必要 ・メリットの組み合わせは下記条件で決定 【①築年数、②間取り（単身orファミリー）、③給湯器タイプ、④入居率、⑤エリア、⑥ガス会社、⑦タイミング（営業積極シーズンorNOT）】 |
| 収入（目安） | ＜実例（地方・築15年・マンション14戸）＞ ⇒377万円相当の無償設備貸与、ガス料金値下げ10～20％ ■設置権利金：不明 ■設備無償貸与（10年間）：377万円 ① 給湯器（14台）：126万円 ②エアコン2.2kw（14台）：112万円 ③TVモニタ付ドアホン（14台）：49万円 ④インターネット設備：70万円 ⑤防犯カメラ（2台）：20万円 ■ガス料金減額 ①基本料金10％値下げ（2000円⇒1800円） ②従量料金20％値下げ（648円⇒520円） |
| 対象 | アパート（◎）・マンション（◎）、戸建て（△） |
・プロパンガス会社というのは、切替えが可能って知っていましたか？
・ガス会社切替えには大きなメリットがあります。僕の場合、アパート1棟で304万円、3棟で912万円です。
・①権利金収入、②無償設備貸与、③設備故障時の無償修理、④ガス料金値下げ、⑤物件価値向上で成約スピードUPなどメリットが大きいため、やらない手はないです。
≪ りょうまの実績（2021年～2022年） ≫
地方郊外アパート3棟でプロパンガス会社切替えを実施しました。
金額が大きいので、全体3棟分（24戸）と1棟分（8戸）に区分して記載します。
＜全体3棟分：912万円＞
■設置権利金：120万円
■設備無償貸与（10年間）：792万円
① 宅配ボックス：96万円
② 10畳用エアコン：240万円
③ ビルトインコンロ：96万円
④ 給湯器：360万円
■ガス料金減額
① 基本料金14％値下げ（2100円⇒1800円）
② 従量料金6％値下げ（530円⇒500円）
＜1棟分：304万円＞
■設置権利金：40万円
■設備無償貸与（10年間）：264万円
①宅配ボックス：32万円
②10畳用エアコン：80万円
③ビルトインコンロ：32万円
④給湯器：120万円
■ガス料金減額
①基本料金14％値下げ（2100円⇒1800円）
②従量料金6％値下げ（530円⇒500円）
管理手数料（PMフィー）の値下げ
| 総合評価 | 4.5 |
|---|---|
| 収入アップ度 | 5.0 |
| 簡単さ | 3.0 |
| 効果の持続性 | 5.0 |
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| メリット | 管理手数料のコストカットで収益拡大 |
| 注意点 | （対象者）管理手数料が高い人（賃料の6％以上）、管理会社に不満がある人 （注意点）管理会社のモチベダウン、管理品質低下による入居者解約増加 |
| 収入（目安） | ＜モデルケース＞ 毎月9,600円（年間115,200円） ※家賃収入が毎月48万円（アパート1棟8戸×6万円）で管理手数料率を賃料の7％から5％に減額した場合 |
| 対象 | アパート（◎）・マンション（◎）、戸建て（◎） |
・管理手数料（PMフィー）減額のメリットは継続するため、長期視点で収入アップの効果は大きいです。
・一方で、管理手数料減額は、他の収入増加策と違い「とにかくトライすれば良い！」というものではありません。
・管理会社のモティベーション低下など、注意点もあるため、以下コメントを参考にしながら慎重に進めてください。
≪ りょうまの実績（2021年～2022年） ≫
管理手数料（PMフィー）削減額 ：毎月 9,600円（年間115,200円）
※アパート1棟（8戸×6万円）で管理手数料率を引下げ（5％→3％）
保険の見直し（強い保険代理店の活用）
| 総合評価 | 4.0 |
|---|---|
| 収入アップ度 | 4.0 |
| 簡単さ | 5.0 |
| 効果の持続性 | 4.0 |
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 方法 | 価格競争力の高い保険代理店を活用した保険料のコストカット |
| 注意点 | 特になし |
| 収入（目安） | ＜モデルケース＞ 30000円のコストカット（アパートの保険料33万円を30万円に減額した場合） |
| 対象 | アパート（◎）・マンション（◎）、戸建て（◎） |
・不動産会社から紹介された大手損保会社の割高な保険に加入していませんか？
・自然災害の増加で保険料が高騰する中で、割高な保険料を払い続けますか？
・強い保険代理店へのたった1本の電話で、最適・最安な保険に加入しましょう。
≪ りょうまの実績（2019年） ≫
損害保険料 ：32,210円（▲9.6％）のコストカット（減額前336,200円→減額後303,990円）
※アパート1棟（4戸）の火災保険で相見積
原状回復費用の削減
| 総合評価 | 3.5 |
|---|---|
| 収入アップ度 | 3.5 |
| 簡単さ | 3.5 |
| 効果の持続性 | 3.0 |
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 方法 | 原状回復工事の単価をチェックしてコストカット |
| 注意点 | 特になし |
| 収入（目安） | ＜モデルケース＞ 1回の原状回復費用で1～2万円程度のコストカット |
| 対象 | アパート（◎）・マンション（◎）、戸建て（◎） |
・原状回復費用の各項目（壁紙の㎡単価など）の相場水準は知ってますか？
・知らないと、そのまま35年間搾取されます。
・シンプルに、やるだけ得するため、早めに、正確な情報を手に入れましょう。
≪ りょうまの実績（2019年～2022年） ≫
5万円（年間5～8部屋くらいで空室が発生しますが、5部屋×1万円程度はコストカットできたという感覚です。）
最強（最速・最安）インターネット光回線の導入
| 総合評価 | 3.7 |
|---|---|
| 収入アップ度 | 4.0 |
| 簡単さ | 3.0 |
| 効果の持続性 | 5.0 |
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 方法 | ①ネット導入コストのオーナー負担が半額程度にコストダウン ②Wi-Fi回線速度UPで、入居者満足度UP＆賃貸募集で成約スピードUP |
| 注意点 | 4世帯以上のマンション・アパート、対象エリア内が条件 |
| 収入（目安） | ＜モデルケース（アパート1棟8戸）＞ ①導入コスト ：約50％OFF【44,000円（1戸当り5,500円）⇒22,000円（1戸当り2,750円）】 ②光回線スピード：約2倍のスピードアップ（1Gbps→2Gbps ※ベストエフォート型） |
| 対象 | アパート（◎ ※4世帯以上）・マンション（◎ ※4世帯以上）、戸建て（－） |
・自分の物件のWi-Fi回線速度・コストについて業者選定・価格比較をしている人は少ないです。知らないと損します。
・多数の光回線ブランドの中でも「NURO 光 for マンション」だけは特別なメリットがある条件です。
・「NURO 光 for マンション」を導入できる物件を所有していれば、約2倍のスピードでコストは1/2程度です。
・マイソク（物件パンフレット）に『国内最速のNURO光導入物件』と書くと、成約スピードがUPします。
≪ りょうまの実績（2019年～2022年） ≫
年間132,000円のコスト削減
※4世帯のアパートにNURO光導入で約半額程度にコストセーブ
※計算式：毎月▲2750円×4世帯×12ヶ月＝年間▲132,000円
マンションノート活用で成約スピードUP
| 総合評価 | 3.7 |
|---|---|
| 収入アップ度 | 3.0 |
| 簡単さ | 3.7 |
| 効果の持続性 | 5.0 |
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| メリット | ①自動・無料で24時間、全国の入居検討者に物件アピール ②口コミ投稿で物件のプラス面をアピールして、成約スピードUP |
| 注意点 | 過剰な高評価・美化コメントは避けること |
| 収入（目安） | ※効果測定は困難。効果のイメージを記載 ＜効果のイメージ＞ 1部屋：年間1.5万円、5部屋：年間7.5万円 ※マンションノートの口コミをきっかけに入居候補者が成約した場合 ※1年で1部屋6万円が空室となり、空室期間が1週間短縮（0.25ヶ月）した場合を想定 |
| 対象 | アパート（◎）、マンション（◎）、戸建て（◎） |
・マンションノートの月間ユーザーは100万人超と多いが、不動産投資家の活用は少ない。今が差別化のチャンス。
・口コミ・写真の投稿で、自分の賃貸物件のプラス面をアピールして、成約スピードUPを目指しましょう。
・一度、マンションノート に投稿すると、集客力・認知度が向上し、効果は長期的です。
≪ りょうまの実績（2021年～2022年） ≫
7.5万円（年間5～8部屋くらいで空室が発生しますが、5部屋×月6万円の空室が1週間（0.25ヶ月程度）は早くなったかなっという感覚でマンションノートを利用してます。）
仮に1部屋の空室が1週間早く成約した場合、年間1.5万円程度です。
僕はこの収入を小さいとは思いません。見えないところで得してれば、放っておいても10年で15万円くらいのプラス（⇒海外旅行に1回行ける）になるという感覚でやってます。
こういうチリツモのアイデアにたくさんトライしてます。いつも10個くらいはやってるので、結局、150万円くらいの価値は貯まっていきます。
それが僕の目指す不労所得経営の一つです。
『パーフェクト・ガイド』について
不動産投資をしている中には、『忙しい方』『失敗したくない方』『収益最大化を目指す方』もいると思います。
そういう方は、僕がこの1年間で、実際にトライしてみてわかった、キャッシュフロー最大化のやり方（マネーマシンの作り方）のノウハウ・注意点をギュッと詰め込んだ『パーフェクト・ガイド』を作りましたので、興味のある方は参考にしてみてください。
免責事項です
【 免責事項 】
・当ブログ記載の資料、シミュレーション等（以下、本資料）は、本資料作成時点における諸条件・想定に基づくシミュレーション数値を含むものであり、ユーザーの将来の運用成果を保証するものではなく、その全ては変更されることがあります。
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