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不動産投資の収益を最大化するマネーマシンの作り方【マインド編】

りょうま

皆さん、不動産を購入した後は、どうしてますか?

今は、満室で問題ないし、購入後は放置でOK!ですよね?

毎日の仕事が忙しいから、何もしてません。
今は、じっとしながら、将来の金利上昇・家賃低下に怯えてます。
収入アップのアイデアとかあるなら、知りたいなー。

皆さん、こういう疑問はありませんか?

・不動産購入後に、何をしたら良いかわからない
・キャッシュフローを増やしたいけど、やり方がわからない
忙しくて、時間がないし、専門家がいるなら、任せたいな
リスクは取りたくない
将来の金利上昇・家賃低下に対策なんて、あるのかな?
売却価格もアップさせたいけど、どうしたら良いの?

不動産投資は、購入後が勝負!放置はダメです。
キャッシュフローを最大化して、将来の売却価格もアップさせよう!

今日はそのやり方を解説します。

僕のプロフィールはこちら

記事の信頼性

・大手不動産ファンドで10年以上、多数のキャッシュフロー拡大策を実行
・プライベートでも不動産投資5億円の運用規模で収入アップ実績10%超(平均稼働率99%)
・不動産業界経験20年以上、3回の転職で年収5倍UP(300万円→1600万円)
・小さな賃貸から大手不動産会社まで勤務して業界全体の実情に精通
・資格(宅建、不動産証券化マスターなど)、 不動産セミナー講演経験あり

この記事で解決できること(ベネフィット)

・不動産投資の収益を最大化するマネーマシンの作り方がわかります。
毎月のキャッシュフローが増加し、心理的な余裕のある運用を手に入ります。収益で海外旅行に行ってもOK!
将来の金利上昇・家賃低下に対抗する手段を手に入れ、将来の不安やリスクも低減できます。
売却価格アップしておくことで、将来の売却益も最大化できます。
・僕は昨年、1年だけで200万円以上稼ぎました収入アップはリスクがないので、やったもん勝ちです

目次

収入アップは、やったもん勝ち

不動産購入後に何もしていない人は、大きな損をしてます。

不動産購入後に、何をしたら良いかわからないから、何もしてないという人は、いますか?

不動産の購入は、リスクがあるから、やればよい!というものではありません。
一方で、不動産購入後のキャッシュフロー最大化は、リスクが無いから、やらないと損です。
つまり、プラスしかないため、やったもん勝ちです。

では、どのくらい大きな損をしているか?

僕が、キャッシュフロー最大化を目指す理由

僕は、毎日、将来の金利上昇や家賃低下に大きな不安を感じています。今は低金利だけど、数年後が怖いです。
金利上昇や家賃低下はマーケットが決めてしまうから、僕の力ではどうにもならない。
でも、キャッシュフロー最大化は、自分の力で可能だということに気付いた。

そこで、一つ考えが浮かびました。
将来のキャッシュフローの減少が怖い。だったら、順調な今こそ、キャッシュフローを増加させておこう。

実際にやってみた結果、1年で225万円の収益アップ

僕が、2021年の1年間で、キャッシュフロー拡大をやってみた結果は、次のとおりです。

・7つのアイデアを実践
・対象期間は2021年の1年間で計算

スクロールできます
項目項目詳細年間収益アップ額スポット収入無償貸与設備含む
自動販売機設置販売手数料(年間収入)
販機設置協賛金(スポット収入)
197,090円

450,000円
197,090円
450,000円
プロパンガス会社切替え設置権利金(スポット収入)
無償貸与設備(詳細は後述参照)

1,200,000円
1,200,000円
7,920,000円
管理手数料コストカット管理手数料のコストカット(年間)115,200円115,200円
火災保険の見直し損害保険料のコストカット(スポット減額)32,210円32,210円
原状回復費用の削減原状回復費用のコストカット(年間)50,000円50,000円
インターネット光回線導入光回線費用のコストカット(年間)132,000円132,000円
マンションノート活用空室期間短縮による収入増加(年間)75,000円75,000円
合計569,290円1,682,21010,171,500円
(注意点)上記のうち、「原状回復費用の減額」「マンションノート活用」は効果測定が難しいので想定値を採用していますが、数値については保守的な値を採用しています。

・2022年以降も続く、持続的な収益は569,290円
 ⇒ これ大きいんです。今後も10年間で約569万円稼いでくれます。
・それとは別に、2021年だけ発生したスポット収入1,682,210円もありました。
・この2つの収入の合計が、2,251,500円です。これぞ、不労所得です。

・更に、無償貸与設備設置(※)の取引総額を合計すると、10,171,500円(参考値)になります。
 ※プロパンガス会社切替えによる無償貸与設備設置です。物件運営に大きなプラス材料となりました。
 ※詳細は、別記事参照/【不動産投資】キャッシュフロー最大化・トップ7選【プロ実践編】

僕は、アパートを5棟所有してますが、全物件でアイデアを実行した訳ではありません、一部の物件だけです。
仮に、所有物件が1物件しかなくて、効果が1/3程度の場合でも、年間20万円・今後10年で200万円程度の収入アップとなります。しかも、一度実行すれば、その後も継続効果のある不労所得(=マネーマシン)です。

(重要な考え)マネーマシンの製造(「不労所得が不労所得を生み出す仕組み」を作る)

初めて不動産投資したとき、大きなリスクを背負って、人生で初めて自分の年収の何倍もの巨額の不動産投資を実行したはずです。それは、不労所得を得るためです(実際、不労所得じゃないけど…)。

でも、そこで、終わってはダメです。

「不労所得が不労所得を生み出す仕組み」を考えよう!
『自分が働くのではない、いつも働いてくれている不動産をベースに、さらに稼げる仕組みを考えよう。
それこそが「マネーマシン」です。』

金持ち富裕層の人は、皆んな知ってます。
『自分が働いても限界あるから「お金に働いて貰う」ことの大切さを』

普段、仕事で忙しく頑張ってる中で、さらに副業でがんばって稼いでる訳ですから、そこから得た収益で、ゆっくり家族と旅行に行って癒されてください。

こんな不安ありませんか?

とはいえ、「キャッシュフローを増やす方法なんて、僕は知らない!」「どうしたらよいの?」という意見があると思います。

大丈夫です。そういう不安は、全部解決します!

・不動産購入後に、何をしたら良いかわからない ⇒キャッシュフローを増やそう。
・キャッシュフロー増加のやり方がわからない ⇒やり方は簡単!
忙しくて、時間がないし、専門家がいるなら、任せたいな ⇒忙しくても大丈夫。
リスクは取りたくない ⇒リスクありません。
将来の金利上昇・家賃低下に対策なんて、あるのかな? ⇒収益アップが有効な対策です。
売却価格もアップさせたいけど、どうしたら良いの? ⇒収益アップすれば売却価格はアップします。
・小規模な戸建てだから、関係ないかな ⇒小いさな物件でもマッチするプランあり。 

キャッシュフロー拡大のメリット

メリットは4つ

意外に、収入増加のメリットに気付いていない方が多いです。メリットは4つもあります。

①毎月の収入アップ
②将来の金利上昇対応策、家賃低下対応策
③銀行への投資評価アップ
④将来の売却価格アップ

キャッシュフロー拡大は、将来のリスクへの備えになる

将来のリスク要因を極小化する!
これは不動産投資のような大きなビジネスをする経営者の務めです。
有能な経営者とは、常に、先を見て先手を打ちます!
安定している今だからこそ、絶対にやっておく意味があります。

僕も、将来の金利上昇や家賃低下が怖かったです。でも、その分、キャッシュフローを拡大させておけばOKなので、チャレンジしました。

『攻撃は最大の防御』ですね!

将来のリスク到来前に、先行でキャッシュフローを拡大しておく。
リスクが来なければ、10年で貯金した分(200万円~500万円程度)で追加投資か、豪華な旅行に行ってください!

銀行への投資評価アップ

キャッシュフロー拡大は、経営者の手腕として銀行から評価されます
次の不動産投資や借換えのときに是非アピールしてください。

将来の売却価格アップ

キャッシュフローを拡大した場合、その恩恵は、収入アップだけではなく、年間増加分の約10~20倍の大きさで、売却価格アップの大きな恩恵を受けます。

僕の昨年の実績ベースで計算すると、年間50万円の収益増加は、その物件売却時に、売却価格を1000万円押し上げます。
下記の計算で説明します。

ちょっと頑張って、1000万円なら夢がありますよね。他の副業とかでリスクなく1000万円を稼ぐのは大変です。不動産投資だからこそ、できる技です。

■キャッシュフローが増加したときの売却価格アップの計算
(※税金計算など省略、分かりやすい数字で説明)

■キャッシュフロー増加前
例えば、下記条件のアパート1棟を売却するときの物件価格は8000万円です。
【計算式】物件価格8000万円=(年間収入600万円-年間費用200万円)÷実質利回り5%
年間収入:600万円(月間収入50万円)
年間費用:200万円
年間収益:400万円
表面利回り:7.5%(年間収入600万円÷物件価格8000万円)
実質利回り:5%

■キャッシュフロー増加後
キャッシュフローが年間50万円増加し、年間収益が450万円に上昇した場合、物件価格は9000万円です。
【計算式】物件価格9000万円=(年間収入650万円-年間費用200万円)÷実質利回り5%
下記は、収益50万円増加(収入増36万円・費用減14万円)を前提として計算
年間収入:636万円(月間収入53万円)
年間費用:186万円
年間収益:450万円
実質利回り:5%
物件価格=(年間収入-年間費用)÷実質利回り(%)

■単純計算もできます。
キャッシュフロー増加分(年間)50万円÷対象物件の実質利回り5%=1000万円

⇒年間収益を50万円増やせば、売却時の価格が1000万円増加します。

キャッシュフロー拡大手法は無限にある

キャッシュフロー拡大手法は、実はたくさんあります。誰でもトライできます。

プロの世界では、たとえば、20棟の高層マンション、10棟の超高層オフィスビル(六本木ヒルズとか)、5棟の巨大ショッピングモール(ららぽとか)をまとめた大型の不動産ファンドの場合、チームを組んで、数か月~数年かかて、年間数億円のキャッシュフロー改善を目指していきます。そこからは無数のアイデアが生まれます

個人の不動産投資の場合は、無数とまではいきませんが、それでも、収入・費用の数だけアイデアはあります。全項目について、収入を増やす・費用を減らすグッドアイデアがあるということです。

再現性の高い7つのアイデア

今回ご紹介するのは、すべて僕が自分の所有不動産で実際にやってみた再現性の高いアイデアです。

物件の規模や用途によって収入アップの大きさに違いは出ますが、今日ご紹介する7つのアイデアのうち、半分以上は大半の不動産で条件を満たすはずです。

収入増加策はいつでもスタートできますが、早めにやった方が長く収入を得ることができます。つまり、早くやった者勝ちです!

ただし、たかが毎月2万円程度という話し

今回のキャッシュフロー拡大の話しは、年間10~50万円というレベルの話しです。僕の場合はアパート数棟でやってるので、年間50万円以上、初年度は200万円以上の収益アップになりましたが、一般的には、アパート1棟や戸建てやマンション1部屋を所有しているケースが多いと思います。

その場合、年間10~50万円程度のアップを目指すということになります。毎月1~5万円程度です。

でも、年間の不動産投資の収益って、実際のところどうでしょうか?
アパート1棟購入しても税引き後キャッシュフローは、年間100万円というレベルの人は少ないと思います。
せいぜい数十万円(30~50万円程度)の方が多いと思います。

毎月2万円のパワーが、不動産投資では400万円~800万円という資産を生み出す。

収入アップにトライした場合、低く見積もっても毎月1~2万円、年間12~24万円の収益アップになると思います。

それって、小さいと思いますか?

地道に稼ぐ、毎月は小さい収入アップだけど、チリツモが大切です。

不動産投資というのは、長い道のりです。ローンをフルで組めば、35年間という人生まるまるお付き合いすることになります。

毎月が2万円プラスでも、1年で24万円、10年で240万円、35年で840万円というプラス効果があります。
そして、途中で売却しても、実質利回り0.5%の場合は、
毎月2万円の収益アップ480万円の売却価格プラス効果があります。
毎月の2万円には、それだけのパワーがあります。

『キャッシュフロー最大化(マネーマシン製造)』にチャレンジしよう

キャッシュフロー最大化(マネーマシン製造)の実施結果と概要

今回、僕が実践した7つのアイデアについて、その実施結果と概要を、下記の記事「【不動産投資】キャッシュフロー最大化・トップ7選【プロ実践編】」にまとめました。ぜひ、ご覧ください。

新たなるチャレンジで、未来を変えよう

このブログをご覧になっている方は、不動産投資実行という高い壁を越え、かつ、収益アップの知識欲があり、ブログ業界で超マイナーな僕のブログに辿り着いています。かなり、マネーリテラシーが高いです。

あなたなら、新たなるチャレンジで、きっと未来は変えられます。

この7つのアイデアの中から、自分の物件にマッチした手法にトライしましょう。
先ほどご紹介した記事には、それぞれのアイデアに、どのタイプの不動産が対象(マンション・アパート・戸建て)になるかの目安を記載しています。

7つのアイデアの中から、自分の物件にマッチするアイデアにトライしましょう。先ほどご紹介した記事には、アイデア毎にマッチする不動産のタイプ(マンション・アパート・戸建て)を記載しています。

『パーフェクト・ガイド』について

不動産投資をしている中には、『忙しい方』『失敗したくない方』『収益最大化を目指す方』もいると思います。

そういう方は、僕がこの1年間で、実際にトライしてみてわかった、キャッシュフロー最大化のやり方(マネーマシンの作り方)のノウハウ・注意点をギュッと詰め込んだ『パーフェクト・ガイド』を作りましたので、興味のある方は参考にしてみてください。

最後に(僕がなぜこの記事を書いているか)

僕が、キャッシュフロー最大化について記事を書いた理由、それは、情報が無かったからです。

世の中、知識や情報は溢れていますが、具体的な稼ぎ方は、探したけど、見つけることができませんでした。
自分で考えなければならなかった。それが大変でした。
自分にあった具体的な稼ぎ方がどこかに書いてあれば、すでに全員稼いで金持ちになっていると思います。

誰かが、うまくまとめてくれているなら、「購入して、簡単に、時間短縮でやりたい!」という思いで探しました。でも、良い情報は見つかりませんでした。僕の探し方が悪かったのかもしれませんが、かなり探したので・・・悔いは無いです。

でも、よく考えたら、僕は本業のほうの仕事で、これまでキャッシュフロー最大化(マネーマシン作り)をやってきたので、「面倒だけど、自分でやってみるか」となった訳です。

でも、やっぱり、実際にやってみると、

■まず最初に、何をやれば良いのか、わからない、考えるのに時間がかかる
■アイデアが浮かんでも、どの業者に問い合わせしたら良いか、わからない
■業者を選定しても、それがベストかは、わからない
■相見積を取っても、それがベストかは、わからない
■なぜなら、相場がわかっていないから
■業者も条件もすべて決めても、契約や工事の注意点とか、いろいろと問題が出てくる

もー、とにかく、いろいろと苦労や面倒がありました。

そして、キャッシュフローを最大化するには、各業界や業者を調査する必要があって、時間がかかることがわかりました。

例えば、プロパンガス業界と業者と相場とベストプランの検討、自販機設置業者の選定方法と相場と契約方法・交渉方法などに多くの時間を割きました。

どのプランがキャッシュフロー拡大に繋がって、相場がどのくらいで、どこの業者がベストか、国内で最高の効果があるプランは?と調べに調べました。また、法律や契約・交渉ノウハウ・投資リテラシーが高くなければ、達成できない部分もありました。

それを1年がかりで整理してきました。誰でもトライは出来るんだけど、何も考えずにやってしまうと、成果は「ほどほど」(良くて僕の半分くらい)の人が多いと思います。
キャッシュフロー最大化のチャンスは一回だけなのに、その1回で失敗するともったいないから、記事にしようというのがキッカケです。

僕の導入部分の記事を見て、「もう知っているよ!」という方は素晴らしい方だと思います。投資リテラシーが高い方です。ですが、1つでもトライしていない項目があれば、必ずトライした方が良いです。

そして、やるなら、キャッシュフロー最大化を目指してください。それがオーナーの宿命です。

【 免責事項 】
・当ブログ記載の資料、シミュレーション等(以下、本資料)は、本資料作成時点における諸条件・想定に基づくシミュレーション数値を含むものであり、ユーザーの将来の運用成果を保証するものではなく、その全ては変更されることがあります。
・実際の投資判断、契約に際しては、ユーザーご自身のご判断でなされますよう、また、必要に応じてユーザーの顧問弁護士等にご相談のうえお取扱い下さい。

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