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【実話シリーズ】不動産のプロが賃貸トラブルで悪質オーナーと対決③

りょうま

実話シリーズの③ページ目です。
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目次

【STEP8】 ホアさんお姉さまの苦悩(身内対応)

ここまで、被害状況ヒアリング→現地調査→問題点の整理→データ検証→実行プラン決定→あとは損害賠償請求書を送る!という段階に来て、一つ大きな問題が生じました。

お姉さまの心変わりです。

ホアさんのお姉さまは、元々の優しさが影響し、オーナー・管理会社との争いにとにかく弱気でした。

積極的に現状打開したいと願うホアさんとは対照的で、2人は、毎晩のように言い合いになっているとホアさんから聞いていたのでずっと気がかりでしたが、このタイミングで問題勃発です。

そして、お姉さまが話し出しました。

『オーナー・管理会社を訴えるの辞めましょう』『怖い』と、言い始めたのです。

これまで、オーナー・管理会社は、さんざん威圧的な態度・暴言など、このブログに詳細に書けないようなことも含めると、ホアさんとお姉さまに酷い仕打ちをしてきました。

そして、経済的にも精神的にも限界まで追い詰められて薬まで服用しながらなんとか1年半耐えて来て、もういっぱいいっぱいでした。

そんなお姉さまからこんな発言が出るくるのは、何一つ無理の無い話しだったのかもしれません。

お姉さまはさらに続けました・・・

『そんな相手、しかも、悪質な相手だから怒らせたら、どんな仕返しがあるか、まして、自分が理解できない日本という異国の地でこれ以上の被害を出したくない』という話しでした。

そこに、ホアさんが、こう言いました。

『逃げちゃダメ。私達はここで生きていくの。ここで逃げちゃダメ。苦しくても、りょうまさんの力を借りて、今度こそ、私達が考える意思をオーナー・管理会社に伝えないと、負けっぱなしで悔しくて、もう生きていけない。お姉ちゃん、一緒にやろう。』

その場の空気感は、まるで、ドラマを見ているようでした。

新天地日本に来て、新店のネイルサロンを開いて、2人で頑張って行こうと決めて始めたのに、日本の悪質不動産会社とオーナーのせいで、不遇な1年半を過ごしてきた2人を見て、僕は涙が出そうになりました。

そして、2人にこう言いました。

今回、オーナー側と争わないという選択肢はあります。だけど、これまでの、オーナー・管理会社は酷すぎる。2人がネイルサロンを閉めて、ベトナムに帰るなら、僕はもう何も言わない。ここで辞めても良い。だけど、2人が今後も日本で暮らしていく、ネイルサロンを経営していくのであれば、どこで経営しても問題は何かしら出てくる。こんなところで逃げちゃダメだ。争った場合でも、こちらが、失うものはない。最後までサポートするから、2人がやるなら、一緒にやろう。

(世の中に絶対はなく、失うものがゼロってことはないし、本当はここまで言い切るつもりなかったけど、僕も少し感情的になり、ホアさんを応援するように、言いきっちゃいました。)

お姉さまは、これまでの苦労が長かったため、それ以降も悩んでいましたが、そこから1週間が経過して、やっと、ホアさんから連絡がありました。

『損害賠償請求書の作成をお願いします。お姉ちゃん覚悟きめてくれました!』

異国の人なので、分からないこともあるのでしょうが、連絡を待つ1週間の間、お姉さまの苦悩の深さがここまでかと驚きました。ですが、GOサインが出てよかった。さー、こっからはがんばらないと。

【STEP9】 損害賠償請求書の作成・送達

これまでの被害状況を総合的に分析し、損害賠償請求書は一人で作成。作成時間は2日間。被害者のホアさんとお姉さまの内容確認に3日間かかりましたが、1週間後には、オーナー・管理会社に損害賠償請求書を送達しました。

強力な損害賠償請求書を作成して、オーナー・管理会社の社長宛てに当事者の意思を伝える!これが一番大切です。

その晩は、ホアさんとお姉さまが僕を近くのベトナム料理店に連れてってくれました。ホアさんとお姉さまの久しぶりの笑顔に会えました。

Ryoma’s EYE(トラブル解決のポイント)

・損害賠償請求書は、大切です。何度も読み返しが必要です。

・法律家は、感情抜きにたんたんと六法全書のように請求書を書きますが、今回のケースは、相手の心情に訴えかけるため、また、ホアさんの気持ちが入っている感じを押し出すため、意図的に、感情的な書き方としました。

・損害賠償金の額は最大としたが、その論理性は担保される範囲内の金額で記載しました。途中、ホアさんからもっと高額にできるのでは?との質問も飛び出しましたが、逆にそれは断りました。それをしてしまうと、相手は、高過ぎて話しにならないとテーブルから降りてしまうからです。被害状況、相手の態度、支払能力等を総合的に勘案し、成立する範囲の上限値の損害賠償金を狙いに行きます。

・そして、担当者Xには、今後も続く賃貸借関係を改善するためにも担当を交替して貰うことを要求しました。

・全体の内容としては、1年半で起こったことを記載し、特に、オーナー・管理会社の上層部にも、特に酷い担当者Xの現場での態度・出来事がわかる内容としました。

・そしてもう一点、ポイントとしてこの損害賠償請求書を担当者Xには渡さずに、中国のオーナーと、管理会社の代表取締役宛てに直接送達することにしました。これで担当者Xは逃げられなくなります。これを見たオーナーは管理会社を糾弾し、管理会社の上層部は担当者Xを糾弾することを狙います。

・そして、オーナー・管理会社はすべて自分達に問題があり、損害賠償金を支払わないという主張にどこにも根拠を見いだせず、損害賠償金の減額申し入れをホアさんにしてくると想定しています。

損害賠償請求書の内容は次の通り(適宜一部削除・修正してます)

損害賠償請求書

令和●年●月●日

被通知人

(所有者)           中華人民共和国北京市●区●号   ● 殿

(管理会社) 東京都● ●株式会社 代表取締役 ● 殿

通知人

 (賃借人)      東京都● HOA ●

 冠省。

 早速ですが、貴殿に対し、以下の通り通知いたします。

さて、私は貴殿との間で、●年●月●日付に●ビル賃貸借契約書(以下「本契約」という)を締結し、貴殿より、東京都港区新橋●に所在する●ビル2F:●㎡(以下「本物件」という)を借り受けていますが、●年●月●日に発生した本物件内における漏水事故(以下「漏水事故」という)により被害を受けています。

弊店は顧客にネイルの施術提供をするサービス業であり、水回りの状況や衛生環境において問題が発生すると甚大な影響が及ぶことになります。

下記に説明する内容は、●株式会社の担当者Xに対して、口頭及びメールの方法により既に度重ね説明している内容ですが、所有者の●殿には十分に伝わっていない可能性も考えられることから本書にて状況を説明の上、●殿に法律と本契約に基づく損害賠償を請求いたします。

<漏水事故の概要>

今回の漏水事故により、洗面化粧台・洗濯機・トイレ・シャンプー台の使用不可・使用制限、及び、落水騒音・悪臭発生の問題が起こり、弊店が提供しているサービスに大きな支障が発生しています。また、店内でユニフォームの洗濯が出来ないため外部クリーニング店による追加コスト・手間・時間が発生し、現在も続いております。

特に、水回りの使い勝手の悪さ、衛生環境の悪化は、「清潔さや快適さ」が売上に直結するマッサージ店にとって、顧客に悪い印象を与え、リピーター客減少の要因となり売上は大幅に減少しました。

特に、漏水事故が起きた箇所は、顧客にサービス提供する2Fの中央部分の天井であり、面積としても2Fの広範囲の箇所、及び、悪臭発生によることから、店舗経営の全体に被害が及びました。

当店では、漏水事故の一次対応として、換気の促進・消臭機器設置等により匂い問題に対応する自助努力を実施してきましたが、漏水事故の根本原因である配管損傷を解決しない限り漏水事故の影響は消えません。本件漏水事故発生以降、漏水修繕工事の実施を速やかに担当者Xに依頼し、また、賃借人の義務である賃料支払を続けてきましたが、大変遺憾ながら、約1年6ヶ月経過した本日時点においても、未だ、漏水修繕工事は実施されていない状況です。

これにより漏水事故発生以降の売上は、漏水事故発生以前の売上と比較して、大幅に減少したことから逸失利益、及び、追加コスト等の損害が発生いたしました。

<本契約・民法における取り扱い>

  • 本契約においては、賃借人は定められた時期に賃料を支払う義務を負い、賃貸人は目的物を使用収益させる義務を負います(民法601条)。
  • 賃貸人は賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負います(民法606条、及び、本契約第●条(補修義務))。
  • 賃貸人は賃貸借契約上修繕義務を負っているため、賃借人が賃貸人に修繕を要求後、即座に対応すれば修繕できたにもかかわらず、賃貸人が即座に対応せずに一定期間以上放置した場合には、修繕義務違反すなわち契約違反(債務不履行)となりますので、賃借人は賃貸人に対し、民法415条に基づき債務不履行により生じた損害賠償として逸失利益等を請求することができます(民法415条)。

つきましては、私は、貴殿(主として所有者であるが、管理会社も含む)に対し、以下のとおり請求いたします。

【申入れ内容】

  1. 速やかに漏水修繕工事を完了させ、貸室を正常な状態に復し、弊店が通常営業できる状態に回復してください。
  2. 漏水事故に伴い発生した損害(逸失利益を含む)につきまして本契約・民法415条・606条に基づき債務不履行により生じた損害賠償として下記の通り請求いたしますので、当方指定の銀行口座に下記の合計額(●円)を振込送金の方法により●年●月●日までにお支払いください。なお、当該合計額には●月の逸失利益が含まれていないことから、●月の逸失利益が確定次第、追加請求いたします。また、漏水修繕工事が●月中に完了しない場合は当該期間に応じて損害賠償請求額は増加することとなりますので予めお伝え申し上げます。

     逸失利益                           ●円
     漏水事故に伴う追加コスト・物的損害              ●円
     漏水事故に係る不誠実な態度より受けた精神的苦痛(詳細後述)  ●円

             <銀行口座>

               ●銀行  ●支店 普通口座 ●  口座名義 HOA ●

 なお、上記期間内に送金がなされず、書面による回答を頂けない場合には、やむを得ず、法務局に賃料を供託するとともに、弁護士に一任の上、訴訟の申立、その他の法的手続並びに貴殿の所属・管轄下となっている国土交通省、一般財団法人不動産適正取引推進機構、公益社団法人全日本不動産協会、●、●に対して、本件漏水事故に係る各会員の対応状況として苦情・是正申入れに移行する所存ですので申し添えます。

<担当者Xについて>

最後に、漏水事故発生以降、その後速やかに当方より担当者Xに状況説明の上、営業への甚大な影響が及ぶことを回避するために出来る限り早急な漏水修繕工事の実施を幾度となくお願いしてきました。

しかしながら、当方は賃料を継続的に支払ってきたにもかかわらず、被害状況は完治せずに現状に至っています。特に、約1年6ヶ月の間、漏水修繕工事が実施されていないこと、また、時間を要する理由について当方より説明をお願いし、当方より担当者Xに何度連絡しても同氏から適時適切な回答がないことが大半であり、複数回による当方からの連絡でようやく話しをすることは出来ても納得の行く返答は得られなかったこと、これらの不誠実な対応と説明内容・返答内容は極めて遺憾です。加えて、1年6ヶ月の間における同氏の言動等(言葉遣い・威嚇・暴言・大声等)の劣悪さ・不誠実な態度については著しく管理会社としての信用を損ねるばかりでなく、当方に脅威を感じさせ不安を抱かざるを得ませんでした。

担当者Xは、「修理はやる、やる予定」と言っては「やらず」、もしくは、「やってみたが解決せず」、「やらなかった理由」「解決しなかった理由」を尋ねれば「言い訳」ばかりであり、連絡・質問してはその返答は返って来ないことが多く、「今後のスケジュール」や「損害賠償」について尋ねても「わからない」との返答に終始し、漏水事故に対して解決しようとする姿勢は見えてこず、終始逃げに徹しているようにしか見えませんでした。

その結果、仮に、漏水事故調査や工事人工の手配に時間がかかったとしても一般的には一定期間(例えば、適切に対応していれば約1ヶ月間)で漏水修理工事は終わるところ、大幅に期間を超過して、1年6ヶ月以上が経過することとなりました。

結果として、この長い期間において、同氏に対応した私と従業員の2名は、多大な精神的被害を受けたことから病院にて診察を受け、処方された精神安定剤等の薬の服用が必要な生活を強いられております。また、これにより、治療関係費用(診察費用・薬代・通院交通費等)の追加負担が続いています。逸失利益という経済面ばかりでなく精神面でも影響が及んでおりこのようなことは大変遺憾です。今後の賃貸借関係の維持・改善のためにも本件是正のために適切な担当変更をお願いします。

なお、担当者Xの言動や説明につきましては弊店防犯カメラにより録画された動画や音声がありますので、必要に応じて貴殿又は各協会団体に提供することが可能であることをあわせて申し添えいたします。

草々

【STEP10】 真のゴール(これが大切)

ゴールは、①漏水事故の完了、②損害賠償金の受取り、③賃貸借関係の回復です。

ただ、お金を受け取れれば良いというのがゴールではありません。

オーナー・管理会社は、今後も不動産業界で生計を立てて生きていくわけです。

ホアさん・オーナー・管理会社の間に存在する賃貸借契約書も続いて、新橋の現場ではホアさんのネイルサロンの経営が続いていく訳です。

お互いの間に、シコリを少しでも残したくないです。

気持ちも含めて、オーナー・管理会社には反省して貰い、ホアさんに直接謝って貰い、今締結している賃貸借関係は良好な関係に回復するような流れを作るのが大切です。その実現がゴールです。

こんなことを言うと、必ず、「悪人はどこまでいっても悪人」「そんなこと言ってもムダ」という意見があると思います。

確かにそうでしょう。だけど、その言葉を発しても、行動に移さなければ「悪は悪」のままです。

僕ができることは何か、それは「それを伝え・現実に行動すること」です。それが僕の正義です。

オーナー・管理会社がどう受け止めて、その後どう生きていくかはまた別の話しです。人のココロに訴えかけることはできても、ココロに鎖を付けることはできません。

【STEP11】 今後の対応についてホアさんに説明

ホアさんには、損害賠償請求書の送達後の対応として、次のようなメモを手渡しました。

「損害賠償請求書」には、こちらの要求をすべて記載してあります。
きっと、先方は何かを反論してくることは、できないでしょう。
よくて、「損害賠償請求額の減額交渉」をホアさんに懇願してくるのが精一杯のはずです。

ホアさんとお姉さまはベトナム気質で、とてもお優しい方です。
だけど、絶対に、手を緩めてはダメです。笑顔は不要です。先方には、厳しい態度で接して下さい。


きっと、オーナー・管理会社は、相当弱体化して、時間稼ぎをして、長期化するでしょう。
そして、そんな金は払えないと言って、逃げようとするでしょう。


それを許してはダメです。また、もとの苦労の1年半を過ごす状態に戻るだけです。
損害賠償請求書を送った後の1ヶ月のやり取りで全てが決する気持ちで接してください。

管理会社の担当者Xはきっとこう言ってくるでしょう。
「漏水修繕工事が終わったら、その後、オーナーと話し合ってから、損害賠償額について答えます。」と。

それに、「はい。」と答えたら、ダメです。対応として0点で最悪な流れになります。
彼らは時間引き延ばしのプロです。一時でも何かを許してはいけません。

だから、こうやって、対応してください。
「損害賠償額の支払と漏水修繕工事の完了は、関係ないです。」
「漏水修繕工事が終わってからじゃないと損害賠償金が計算できない」という主張はただの時間引き延ばしで、何の根拠もありません。」

そしたら、担当者Xはこう返答してきます。
「では、1週間ほどお時間をください。」

これも謝絶してください。そして、こう返答してください。
「損害賠償請求書を送達してから1ヶ月以上経過しています。これ以上、1週間の期間が必要となる理由をこの場で説明してください。説明できないなら3日以内にご返答ください。そして、3日で損害賠償額が決定しないのであれば、なぜ決められないのか書面でしっかり説明してください。それと、Xさんの担当交代についてもどのように検討が進んでいるかもお忘れになっているようなので、あわせて、必ず説明してください。」

担当者Xがホアさんに接してきたときには、こう回答するように伝えました。

【STEP12】 オーナー・管理会社からの反応

オーナー・管理会社からの回答文書

これまで1年6ヶ月間、あれだけ反応の悪かったオーナー・管理会社から、損害賠償請求書送達後に、すぐに反応がありました。漏水修繕工事を実施する、損害賠償金も支払う、そういう回答文書でした。

当方の言い分に否定はなく、全面的に謝罪する内容の書面がホアさんのもとに届きました。

ただし、損害賠償金については協議させてほしいとの内容でした。
こちらとしては、元々全額を取れると思って争っていないため、何の問題もありません。

担当者Xの姑息な抵抗

管理会社の担当者Xは、急遽、ホアさんのネイルサロンを訪れ、漏水工事実施計画検討の経過報告をしている時に、「お腹が痛い、体調が悪い」などと、急に弱者を装うような言葉を言ってきました。今まで、一度もそんなことを聞いたことがなく、常に高圧的な態度をとってきた担当者Xが一転。

ホアさんには、演技することもあるから絶対に手を緩めないようにと言っていたので、ホアさんはココロをしっかり持ち、僕の言った対応をそのまま実行してくれました。

担当者Xは、社内でかなり怒られ、担当交代の危機を気にしているのが、話しててわかりました。

担当者Xの顔を見ただけで、ホアさんとお姉さまは体調不良になってしまうため、担当者Xにはしっかり反省して担当も交替して貰うことが最善です。とにかく、賃貸借契約の良好な関係改善に向けて、進めていくことが大切です。

裏交渉(漏水修繕工事代金の負担を巡る損害保険の裏活用)

ある日、担当者Xがまた、来店して来ました。

ビルの他のフロアでも工事が必要で、オーナーは資金不足に陥っている。オーナーが加入している損害保険ではネイルサロンの事故はカバーされていないため、漏水修繕工事代金は全額手出しになることが判明した。その一方で、ホアさんにも損害賠償金の支払いが必要な状況。お願いベースの相談だが、テナント側で加入した損害保険で、今回の漏水事故(数百万円)の費用を支払うよう協力してくれないか」との話しだった。

これは結論から言うと、断った。協力という言葉の響きに騙されてはいけない。断った理由は次の通り。

・まず、第一にこのお願いに応じる義務が無いこと
 ⇒漏水事故はビル側設備の配管破損でオーナー側の事故、オーナー加入の損害保険を使うべきというのが筋
・担当者Xからは詳細は聞いていないが、今回応諾して、テナント加入の損害保険で保険金請求した場合、その虚偽申告が保険会社の指摘で罰せられる場合は、罰せられるのは利するオーナーではなく、保険金請求名義人のテナントであるホアさんになる可能性が高いこと
・仮に、ホアさん加入の損害保険を使った場合は、次に損害保険の更新を迎えた時に損害率が高くなり損害保険料がより高額になる可能性があること(実際は高額になる可能性は高くはないと思うが、応諾する必要がそもそも無い)

この話は当然、断ったが、どうやら損害賠償金を真剣に考えているようだ、との感触を得ることができた。

ここまでくれば、かなり状況は良いです。

【STEP13】 その後の対応

損害賠償請求書を送達して以降、複数回、オーナー・管理会社と連絡を取り合い、時間が過ぎていきました。

途中、何度も、損害賠償金の減額交渉が入りました。

そして、損害賠償請求書を送付してから5ヶ月という期間は必要でしたが、次のように回答してきました。

①損害賠償金●●●万円を支払う
②担当者Xを担当交代の引継ぎ作業後(今から2か月後)に交替する
③漏水修繕工事は●月●日に実施済み
④ホアさんとの賃貸借契約関係は今後も継続をお願いしたい

この書面をみたとき、僕はやっと重い荷を降ろすことができました。本当にホッとしました。

一番、喜んだのはもちろん、ホアさんとお姉さまです。

【最後に】 まとめ

今回の不動産トラブルは、本当に、ホアさんとスタッフが可哀そうだなという思いからスタートしました。

そして、大きなトラブルなく、解決した事例です。解決しないケースもあります。

こういう不動産トラブルは、店舗経営(飲食店・美容サロン・美容院・物販など)の数だけあります。

でも、助けてくれるひとは少ないです。

誰を選んだら良いかが難しいですし、アドバイザーにも外れがあります。

僕は、何人もの弁護士を味方に付け、また、何人もの弁護士とバトルしてきました。

経済産業省の方も言ってました。弁護士や不動産会社にはハズレも多いから、ちゃんと見極めてね!と。

泣き寝入りしている人が多いのは、よくわかります。
不動産の知識・経験がなく、弁護士も雇えないケースがほとんどです。
だからと言って、声を上げないと、店舗経営者やテナント(賃借人)は、やられてばっかりです。
そして、不動産の経験・知識を逆手にとって悪さをする悪徳オーナー・管理会社がのさばるだけです。
でも、それは阻止しなければなりません。

少しでも、同じ悩みを持つ方に役立てばと思い、このブログで、今回の不動産トラブルの実録とポイントを全て公開することにしました。

今後も、「弁護士の選び方」「良い不動産会社の見分け方」「不動産トラブルの解決方法」など、何か役に立つことを書いていきたいと思います。

長文でしたが、最後までお付き合いいただき、本当にありがとうございました。

最後まで読んでいただき、ありがとうございます。
今日の記事は、いかがでしたか!
ご質問、感想があったら、お問い合わせページからご意見ください。
それでは、また次回のブログで会いましょう!!

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