解約・成約分析で未来の解約を予想！｜引越し最盛期（2022年1～3月期）

大家歴7年、不動産歴20年以上、元ファンドマネージャーの私が説明します。

解約分析から未来をシミュレーション

解約分析結果

過去データから「現状の説明」と「今後の予想」ができる大切さ

2021年の1-3月期は、解約が8戸と多く、原状回復費用も嵩みました。
そのため、今年の1-3月期はビクビクしながら構えていました。

しかし、昨年とは逆に、コロナ期の2020年1-3月期を除けば最も解約数が少なかった。

現状の説明

理由は簡単である。
理由は解約の2年サイクルです。
賃貸物件は2年毎に同じ動きをします。賃貸契約期間が2年ということが主な要因です。

つまり、2021年に解約が多ければ、翌年は少なくなるが、2年後に多くなるの繰り返しということが予想され、実際にそうなりました。これが、2022年1-3月期に解約数が少なかった現状の理由となります。

今後の予想

自分の賃貸物件の過去の解約分析から将来をシミュレーションすることは、とても大切です。

その一例をご紹介します。

私の賃貸物件をもしも所有しているオーナーがいたら、一般的には、こう思います。

『　昨年2021年は解約が少なかったな（危険意識が薄まっている）。ようやく自分の物件も落ち着いてきたな。ひょっとして、賃貸マーケットが落ち着いてきたのかもしれないな。私の賃貸経営は非常に順調で問題なく進んでいる。』

⇒　このように思って、安心し切っているところに、2022年4月以降は、年1回の多額の固都税支払に加えて、原状回復工事・AD支払が集中する3重苦を迎えることでしょう。

過去の解約分析から将来をシミュレーションした場合は、下記のような予想を立てることができます。

『　2年前の2020年4月以降は解約が増えたため、同じことが2年後に起こると予想できる。つまり、2022年の4月以降、これから解約が増えると予想できる。私の賃貸物件は解約が2年前同様に高水準となるため、多額の原状回復費用とADを支払う用意が必要となるのは必至、キャッシュフローには要注意だ。　』

⇒　これにより資金と心の準備ができます。予想はとても重要です。

大切なことなので、もう一度言います。

「　自分の賃貸物件の過去の解約分析から将来をシミュレーションすることは、とても大切です。　」

成約分析

今期は解約が2戸しかありませんでしたが、その2戸について成約分析をしてみます。

成約データ	解約1件目	解約2件目
解約理由	結婚	結婚
退去日	1/31	1/25
入居日	2/28	3/5
空室日数	29日	40日
入居者特性	23歳・女性・大学生→正社員	18歳・男性・高校生→大学生
入居理由	就職のため	大学進学のため
旧賃料	59,000円	61,000円
新賃料	65,000円	63,000円
賃料up	6,000円	2,000円

空室期間1ヶ月｜エリア最高賃料を実現

今に始まったことではないですが、アパートを新築・所有して以降、いつも心掛けていることがあります。

私のアパートは特に変わったところはありません。

築浅で、ロフト付きの物件が多いということだけが特徴で、関東圏にありますが、最寄駅からも15分くらいの物件ばかりです。

それでもエリアで一番高い賃料、しかも、アパートなのに、マンションよりも高い賃料で成約させています。

では、空室期間を長めに取っているかと言えば、そんなことはなく、平均空室期間は1ヶ月で成約しています。

退去後の原状回復｜物件案内｜契約手続きの時間を考慮しても、35戸の平均空室期間が約1ヶ月となるのは、かなりハードルが高いと思っています。ですが、これを6年間実現して来ました。

このブログをご覧いただいている読者の方にはノウハウを共有したいので、お話しします。

ポイントは、不動産会社とのリレーション｜物件バリューアップ｜度胸（賃料戦略）の3つです。

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最後に

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